8月22日，香港九龙长沙湾。
47,101份认购登记，抢180套房。
超额认购260倍。 香港新盘首轮销售的历史纪录，在这一天被改写了。
早上9点，尖沙咀新港中心售楼处门口已经排起了长队。 到了中午11点，二楼挤满了人，楼下的咖啡店也坐满了手里拿着楼盘宣传册的买家和中介。 这不是什么演唱会抢票现场，这是华润置地“叡璟I”的开售日。
180套价单单位，涵盖22套一房、123套两房和35套三房，实用面积304到657平方呎。 折后最便宜的一套529.8万港元，最贵的1323.6万。 折实呎价在16538到21128港元之间。 另外还有21套单位通过招标方式出售，没算在主轮销售里。
晚上8点，消息传出来——180套全部卖完。 开发商华润置地（海外）董事总经理施伟贤说，首轮套现接近16亿港元。
这个盘的位置确实实在。 挨着西铁长沙湾站，未来接高铁线路。 周边有街市、有学校，买菜送孩子上学走路就能到。 不像有些新盘靠概念撑场面，这个项目补齐的是日常用得上的东西。
买家里面的构成值得看一眼。
美联物业那边说，六成买家自住，四成投资。 中原地产的数据是七成自住，三成投资。 两家数据有点出入，但方向一致——自住的人占了大多数。
中原亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰透露，中原经手的买家里，大约两成来自内地。 这批内地买家多数不是北京上海深圳的富豪，而是深圳、东莞、佛山这些地方的普通中产家庭。 买房的目标很实际——给孩子留个住处，将来来香港读书能有个落脚的地方。
现场还出现了几组大手笔的客户。 有一组花了近4000万港元买了4套——两套两房、两套三房。 另一组花了约3265万买了3套——两套三房、一套两房。 中介说得清楚：这些人不是炒房客，是买来长线收租的。
按照现在的市场行情，这个项目入伙后每平方呎租金预计能到70港元左右，租金回报率大概4.5厘。 对比2026年5月中原城市租金回报率3.22%的整体水平，这个回报确实不低。
为什么偏偏是这个时候？
2021年到2024年，香港楼市冷了好几年。 大家都不动，都在等。 2024年2月28日，财政司司长陈茂波在预算案里宣布全面“撤辣”——取消额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。 实施了近14年的楼市“辣招”全部撤销。
从那以后，市场慢慢有了动静。
差饷物业估价署的数据显示，2026年6月私人住宅售价指数报323.2点，同比上涨12.7%，已经连续13个月上升。 2026年上半年累计涨了7.88%。
一手市场尤其热。 2026年前5个月，一手住宅成交量已经突破1万宗，比去年同期上升了46.7%。 这是自2013年一手销售条例实施以来，最快突破万宗的一年。
但“叡璟I”有个特别的地方——它是期房，要等大概27个月才能交房。 按理说期房应该便宜点才有人买。 开发商确实没定高价，首张价单折实平均呎价17880港元。 首轮卖完后加推133套，折实平均呎价19212港元，比上一批只涨了1.33%。 施伟贤说这个涨幅主要反映了楼层和景观的差异。 买家愿意等，是因为觉得现在买比明年涨价后再买划算。
还有一个细节：这次成交的买家里，贷款的人没怎么增加，银行审批依然严格。 很多人是用现金或者低杠杆买的。 不是借钱冲进去赌一把，是真金白银拿出来放长线。
香港楼市现在出现了一个有意思的局面——新盘火热，二手市场却在放缓。 中产家庭不是不关心价格，是更看重住得舒不舒服、孩子上学方不方便。 地铁上盖、配套齐全的项目重新成了抢手货。
这一波热度里，真正纯投机的人几乎看不见了。 买房的逻辑已经变了——从炒楼花赚快钱，变成了自住加长线收租，图个安稳。