8月25日上午，阿里资产平台上一套紧邻恭王府的四合院结束了拍卖。 建筑面积972.7平方米，起拍价2.6亿元，保证金2600万元，加价幅度1万元。 围观人数超过1.4万，报名人数为零。
这套四合院的位置确实稀缺。 坐落在西城区什刹海金丝套历史文化保护区，紧挨着恭王府北墙，步行到后海大约160米。 二环内城核心，附近有地铁6号线北海北站和8号线什刹海站。 步行能到后海、北海公园、恭王府博物馆。 周边还有北大第一医院，十三中、柳荫街小学、北海幼儿园这些教育资源。
但打开拍卖页面仔细看，就会发现这笔账没那么简单。
这套四合院现在的状态是大杂院。 院内住着35户租户，全部签了无固定期限的《公有住宅租赁合同》。 年租金一共约1.1万元，折合下来大约1块钱一平米一个月。 35户里，离退休且跟企业没关联的职工有21户，非本企业职工14户。 有的承租人已经去世了，租赁原件都没法完整提供。 产权方是民营企业，不属于国家直管福利公房。
竞买公告里写得清楚：房屋按现状交付，内部多户混居、私搭乱建、老木朽蚀、管线外露。 违建整改、住户清退、房屋修复全部由买受人自己完成，委托方不承担腾空成本。
房子本身的质量问题也写在了公告里。 这是年代久远的砖木结构老四合院，房屋主体老化，墙体屋面渗漏，水电管线老旧，门窗和院墙门楼都有破损。 竞买人得自己找专业机构做检测，成交后不能拿建筑质量、装修破损这些问题去要求退款、减价或者索赔。
再看产权。 不动产权证显示这是集体产权，没有共有权人，1991年6月26日由北京市西城区房地产管理局填发。 最大的一间砖木平房257.6平方米，最小的只有5.7平方米。
这35户租户还有个共同点都存在未经产权方许可拆改墙体、私搭建筑、改动水电管线这些违规行为。 按合同算违约，产权方有单方解约权。 但买受人得自己完成取证、催告、诉讼一整套流程，整改、诉讼、补偿全部自己掏钱。
公告里还留了一个更大的不确定性因为集体产权、历史文化保护区管控、地方政策调整这些因素，这套四合院存在无法完成过户审批的可能性。 万一过不了户，如果不是委托方的原因，委托方只是无息退还成交价款，拍卖佣金、前期测绘评估费用各自承担。 买家要是砸了2.6亿元拿不到证，资金占用的成本、佣金和前期投入全部得自己扛。
付款条件也很硬。 成交后3个工作日内要支付首期不低于6000万元，30天内一次性付清全部2.6亿元。
北京核心区的四合院不是没有成交。 就在上个月，鼓楼附近一个由老厂房改建的四合院项目集中网签了4套，总金额7.85亿元，均价10.6万元一平方米。 最贵的一套3.96亿元。 还有一套1.66亿元、一套1.16亿元、一套1.07亿元。
小户型的胡同房产热度也不低。 8月7日，东城区琉璃寺胡同一套17.9平方米的房产成交，价格202万元，折合单价约11.3万元一平方米，27个人参与竞拍。 8月21日，东城区柴棒胡同一套19.2平方米的房产成交，价格173.6万元。
同样是北京核心区的四合院，有的能卖出近4亿的单套价格，有的2.6亿起拍却无人问津。 差别不在地段，在地段之外的那些东西35户无固定期限租约、1块钱一平米的年租金、全部自费的腾退和修复、可能过不了户的风险。 花2.6亿元买下的不是一个院子，是一个需要自己解决35户住户清退、全面修复房屋、还要承担过户不确定性的工程。
1.4万人在屏幕上看了这场拍卖从头到尾，没有一个人点击出价。