香港顶级豪宅的成交正在回暖，但并不是每个业主都等来了翻身。有人愿意九位数接手，有人为了离场，不得不把几年前买入的房子大幅降价出售。
作者声明：该图片由AI生成
一套房，7年亏掉3700万港元
薄扶林贝沙湾一幢洋房近日以1.38亿港元成交。卖方2018年以1.75亿港元买入，如今转手，账面少了约3700万港元，跌幅超过两成。
同样的故事也出现在更高价位的项目。干德道The Morgan一套近4000平方英尺、带私家平台的住宅，以1.9亿港元易手，比2018年的3.44亿港元买入价低约45%。
山顶Mount Nicholson一套复式单位6月以约5.5亿港元成交，也比2017年的买入价低约4300万港元。
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市场有成交，不代表每个人都能解套
豪宅交易回暖，和业主能否回本，是两件事。
今年上半年，香港洋房成交宗数较此前半年增加8.6%，总成交额升至171.9亿港元，为2021年以来同期最高。热门地段、稀缺项目和标志性住宅，依然能吸引资金进场。
但市场回暖并不平均。买入位置高、持有期间融资压力大，或急需套现的业主，往往没有等待的余地。对买家来说，这正是挑选折价资产的窗口；对卖家来说，则可能是一次昂贵的退出。
豪宅最怕的，不只是价格下跌
普通住宅价格下行，业主还可以选择出租、持有或等待。超级豪宅的买家很少，成交周期长，单笔金额又大，一旦需要现金，议价权很容易落到买家手里。
部分物业曾被抵押给银行，或附带租金收益转让安排。市场环境好时，这些融资安排放大了资产配置的效率；市场不顺时，它们也会放大业主的出货压力。
因此，豪宅市场常常出现一种看似矛盾的画面：成交新闻很多，价格却不一定好看。
真正被重估的是“流动性”
豪宅并没有失去所有吸引力。山顶、浅水湾、渣甸山等核心地段的稀缺物业，仍是高净值人群配置资产的重要选项。
但这轮调整重新提醒市场：一套标价数亿港元的房子，不等于随时能按理想价格卖掉。越高端、越个性化的资产，越依赖少数买家的判断和资金安排。
对有耐心、现金充足的买家而言，折价成交意味着机会；对杠杆较高、需要尽快退出的业主而言，所谓“奖杯资产”，也可能变成一张必须兑现的账单。