6月30日，央行公布个人住房贷款余额36.29万亿元，同比降3.8%，上半年减少7163亿元。 这个数字已经连续13个季度往下走。 从2022年一季度创下38.9万亿元的历史高点，到现在跌了2.61万亿。 这不是短期波动，而是越来越多家庭把手里的账本翻开，重新算了一遍。
十年前买房的逻辑很简单。 贷款100万元，利率5%，月供5368，总利息93万元。 但房价每年涨个10%，两年房子就多出20万，覆盖利息还有富余。 那时候没人觉得月供是负担，它更像一张通往财富增值的门票。 现在不一样了。 同一笔贷款，按3.1%的利率算，月供4270，总利息53.7万元。 每月少还1098块，利息总额省下将近40万元。 但问题在于，房价不涨了，甚至还在跌。 月供变成了纯粹的支出，每还一期，就少一笔现金。
2026年上半年，银行提前还贷预约排期普遍到了次月。 提前还款比例一度达到37%。 很多人算过一笔账：手上20万闲钱，放银行理财，年化2.5%，一年赚5000。 拿去还房贷，利率3.1%，一年省下6200利息。 这1200元的差额，就是确定性收益。 当理财收益跑不赢房贷利率，还贷就成了最划算的投资。
居民负债结构也在变化。 2026年二季度末，住户贷款总额82.91万亿，房贷占43.8%。 这个数字在2021年是55.2%。 下降了超过11个百分点。 六大行年报也印证了这一点。 2025年末，工行、建行房贷规模均低于6万亿元，同比下降2.82%。 与此同时，个人消费贷增长20.56%，经营贷增长15.63%。 银行不再只靠房贷吃饭，居民也不再把买房当作唯一选择。
但消费贷和经营贷的增长，不代表大家愿意借钱了。 今年前五个月，住户贷款合计减少6314亿元。 其中短期消费贷减少6942亿，中长期贷款只增加628亿。 信用卡、消费分期都在收缩。 很多人主动删掉网贷APP，注销多余的信用卡。 工资到账第一件事，是看看这个月能结余多少。
城镇家庭负债参与率，从2021年的27.4%下降到2025年的20.5%。 住房贷款参与率9.8%。 居民部门杠杆率从2024年一季度的62.3%，回落到今年一季度的59.0%。 这些数字说明，不愿意背债的人越来越多。
但不是所有人都能从容降杠杆。 收入最低的20%家庭，调研债务收入比达到853.1倍。 这意味着，他们的年收入还不到债务的零头。 资不抵债家庭占比从2.6%升至4.3%。 这部分人不是主动选择不负债，而是收入撑不住月供，现金流已经被挤压到极限。 他们没法再借新钱，也没钱提前还贷。
区域差异也很明显。 2025年末，全国人均住户贷款约5.93万。 上海人均15.4万，北京12.5万，浙江12.4万，福建8.8万，广东7.5万。 高房价地区的人均负债远高于全国平均水平。 东北三省则处于低位。 这背后，是不同城市房价基数、收入结构和居民预期的综合反映。
2026年，部分一线城市局部楼市出现回暖。 但细看成交结构，核心城区卖得好的，多是300万以内的刚需房源。 买房的人优先选低总价、低首付、低月供的标的。 不少二手房交易里，卖方先解押，买方也尽量少贷款。 成交量回暖，但信贷规模没有同步扩张。 有人买房，但不再加杠杆。
过去那种借钱买房、坐等升值、再借钱买下一套的链条，已经转不动了。 越来越多的家庭，拿到工资后先算支出，再看结余。 高息负债优先清掉，房贷是否提前还，要看利率和自己手里资金的稳健收益比，同时预留失业、疾病等应急备用金。
买房算账的逻辑也变了。 除了总价和增值预期，月供、物业费、通勤成本、居住实用性都要纳入考量。 多套房家庭需要重新测算每套房产的持有成本，收入不稳定的人，谨慎新增长期贷款，避免买车、装修、创业带来的债务叠加风险。