一套120平的房子，挂牌价从70万跌到56万，业主挂出去3个月，连个看房的电话都没接到。
这是武威恒大滨河左岸的现实。 2026年8月，这个小区二手房均价5826元/㎡，部分房源成交价跌到4376元/㎡，较开盘价跌了近38%。
武威并非所有小区都在跌。 凉州区核心地段的皇台小区、西凉小区，二手房均价仍维持在6000元/㎡左右，令牌·天悦、汉武福邸这些新盘，均价还在7000元/㎡以上。
但问题在于，跌得狠的小区，暴露出的问题不只是价格。
星河湾从6300元/㎡跌到5200元/㎡，一年亏了11万。 2024年3月，110㎡的房源成交价69.3万，单价6300元/㎡。
2025年3月，同面积段成交价57.2万，单价5200元/㎡，跌幅17%。 到了2025年8月，挂牌均价5245元/㎡，部分急售房源低至4984元/㎡，一套120㎡的三居室，挂牌价59.8万，较开盘价跌了近20%。
这个小区的问题在于配套。 周边商业综合体和公立学校一直没动工，当初买房时销售人员承诺的“未来商圈”和“名校规划”，到现在还停留在规划图上。 2024年以来，周边新盘以5000元/㎡左右的价格入市，分流了刚需客户，星河湾的二手房流动性直接卡住。
恒大滨河左岸的情况更复杂。 2023年10月，129.8㎡的房源成交价90.9万，单价7000元/㎡。 2025年10月，同面积段成交价75.3万，单价5800元/㎡，跌幅17%。 到了2026年8月，二手房均价5826元/㎡，部分房源成交价低至4376元/㎡，一套129.8㎡的三居室，56.8万就卖了。
恒大集团的债务问题直接影响了购房者对这个项目的信心。 城东区域2024年新增3个新盘，供应量超2000套，而年成交量仅1500套左右。 供大于求的局面下，开发商和业主只能降价出货。
最惨的是中铭玲珑郡。 2022年8月，115㎡的房源成交价73.6万，单价6400元/㎡。
2025年8月，同面积段成交价57.5万，单价5000元/㎡，跌幅22%。 一套100㎡的户型，亏了14万。
这个小区的问题不在于价格，而在于产权。 超过60%的房源没有房产证。 开发商在建设过程中存在土地性质变更、配套设施未达标等问题，无法通过综合验收。 从武威市人民政府的留言来看，交房两年多，不少业主仍无法办理不动产登记，房屋交易和抵押都受影响。
底层逻辑是一个数字。 武威2025年末常住人口140.45万人，较上年减少近1.8万人。 户籍人口184.86万人，意味着44万人在外务工。 人口持续流出，尤其是青壮年劳动力的外流，从根本上削弱了购房需求。
2026年6月，武威商品房库存去化周期超过18个月。 新房均价从2021年的7060元/㎡跌至2026年的5741元/㎡。 2025年城镇居民人均可支配收入41856元，收入增长缓慢，购房能力有限。
2026年武威出台了公积金提额、购房补贴等政策，稳定市场、支持刚需和改善性需求。 市场整体进入“横盘筑底”期，但分化仍在继续。
凉州老城、新城、高铁东站等核心区域，受城市更新、TOD规划带动，出现结构性机会。 但那些因配套落空、品牌危机、产权硬伤而下跌的楼盘，代表了市场去泡沫的过程。