数据来源：克而瑞（CRIC）结构化数据｜ 统计周期：2025年8月—2026年7月（近12个完整自然月）口径说明：供应价为备案价、成交价为市场监测价；黄浦区项目明细（29条）与土地明细（50条）本次仅返回部分样本。
项目
内容
项目名称
华润·余庆里
区位
上海市黄浦区豫园板块，内环内
地址
黄浦区淮海东路浙江南路交汇处，东至永寿路、南至广西南路、西至金陵中路、北至金陵东路
物业类型
普通住宅 + 别墅
产权年限
70 年
开发主体
华润置地 + 南房集团（联合开发）
销售状态
形象（待售），尚未开盘
数据缺口：项目户型面积段、备案/成交价格、开盘时间、交房时间均未录入。
指标
数值
累计供应
约 1645.5 万㎡ / 23.1 万套
累计成交
约 1352.8 万㎡ / 16.6 万套
供求比
1.22（供应明显大于成交）
成交均价
约 3.5 万元/㎡（套均约 285 万元/套）
期末可售库存
约 2498 万㎡ / 12.8 万套
去化周期（近12月口径）
38.9 个月 → 53.3 个月
判断：全市呈现「供应放量、成交平稳、库存高位、去化周期拉长」的态势，外围区域去化压力显著大于内环核心区，价格自2025 年 10 月起走低后低位运行。
黄浦区（全口径29 个项目样本）累计供应约30.7 万㎡、成交约 21.8万㎡，供求比 1.41，成交均价约17.2 万元/㎡、套均约4205 万元/套，显著高于全市水平，是典型塔尖改善市场。
板块
项目数
成交均价
豫园
10
约 18.0 万元/㎡
陆家浜路
7
—
淮海路
4
约 20.3 万元/㎡（最高）
判断：豫园板块是黄浦区内供应与成交最集中的板块（供应13.7 万㎡、成交 12.1万㎡、供求比1.13），华润·余庆里正落在这一竞争最激烈的核心区域；淮海路板块单价天花板最高。
定位：黄浦豫园内环内高端住宅，物业形态为「普通住宅 + 别墅」的 70 年产权项目，面向塔尖改善客群。
核心卖点（基于可得信息）：
地段稀缺：内环内、豫园板块，淮海东路 / 浙江南路交汇，紧邻金陵东路，处于上海单价与套总价最高的置业区间；
产品形态：住宅 + 别墅组合，别墅在核心区属稀缺业态，可做利润与差异化抓手；
品牌背书：华润置地与南房集团联合开发，具备央企资源与本地操盘能力。
差异化机会：豫园板块在售高端项目密集，需在风貌、景观、圈层与产品力上做出差异化，避免与 20 万级单价标杆项目正面同质化竞争。
数据缺口：户型面积段与备案/成交价格未返回，产品定位的精细判断需内部资料补充。
余庆里所在的豫园板块及邻近板块已有多宗高单价标杆项目，构成直接竞品参照：
竞品项目
板块
成交均价
套均总价
高福云境
淮海路
约 21.2 万元/㎡
约 7973 万元/套
嘉里金陵华庭
豫园
约 20.5 万元/㎡
超 8000 万元/套
上海壹号院
豫园
约 19.7 万元/㎡
—
板块均价参照：淮海路约20.3 万元/㎡、豫园约18.0 万元/㎡、黄浦区约17.2 万元/㎡。
对标结论：余庆里处于豫园板块，直接面对嘉里金陵华庭、上海壹号院等20 万级单价项目的对标，其定价需在「板块均价18 万」与「标杆项目 20万+」之间做出选择，并据此决定是走高稀缺溢价路线还是稳健去化路线。
数据说明：黄浦区及豫园板块的人口画像（常住人口、年龄结构、收入水平）本次未返回结构化数据，暂无法提供精确客群画像。
基于市场数据的推断（供参考，非既定事实）：
黄浦区套均总价约 4205 万元/套起步，豫园板块标杆项目套均上探至 8000 万元+，目标客群为高净值家庭与塔尖改善需求；
客群画像可归纳为：高净值家庭、企业家与高管、机构/家族核心资产配置者、跨区域改善置业者。
建议：后续补充板块人口画像或开展客户调研，以细化客群细分与产品匹配。
定价参照系：
豫园板块成交均价约 18.0 万元/㎡；黄浦区约 17.2 万元/㎡；
标杆竞品约 19.7 万—21.2 万元/㎡；
华润置地 2026 年 7 月在上海新增内环宅地楼板价约 10.2 万元/㎡（溢价率 35.83%），显示核心区成本与价值预期处于高位。
定价建议：
若产品对标嘉里金陵华庭 / 高福云境级别，可锚定 19 万—21 万元/㎡ 区间，走高端稀缺叙事；
若以稳健去化为先，可锚定 18 万—19 万元/㎡（贴近豫园板块均价），以产品力与品牌做适度溢价；
住宅与别墅分层定价：别墅做高总价利润端，住宅走流速端，形成总价带梯度。
去化与推盘建议：
全市去化周期虽超 50 个月，但内环 / 黄浦属结构性稀缺板块、价格坚挺，应以「稀缺」而非「价格战」叙事；
分期小批量推盘、先低后高，控制供应节奏，避免一次性放量冲击定价；
首开以稀缺户型 / 景观房源造势，锚定板块标杆价，再逐步释放主力房源。
提示：以上为基于市场数据的策略建议，最终定价需结合项目自身土地成本、产品配置与户型面积段（本次未返回）综合确定。
宏观去化压力：全市去化周期超 50 个月、库存高位，市场整体承压，高端市场受宏观预期与流动性影响；
板块竞争激烈：豫园板块在售 / 待售项目达 10 个，高端供给集中，存在同质化竞争；
企业销售动能偏弱：华润置地 2026 年 7 月全口径涉宅销售同比 -51.07%，去化与现金流压力可能传导至项目；
关键信息缺失：项目户型、价格、成本等内部信息未获取，定位判断仍存在不确定性；
口径差异：供应价（备案价）与成交价（市场监测价）口径不同，引用时需注意区分。
内环稀缺属性：内环内土地供应稀缺，黄浦是结构性稀缺板块、价格坚挺，抗跌与保值属性强；
品牌与资源背书：华润置地 + 南房集团联合开发，具备操盘与资源整合能力；
别墅稀缺业态：核心区别墅产品稀缺，可作利润端与差异化抓手；
板块长期价值：华润 7 月以约 10.2 万元/㎡楼板价补仓内环，显示持续加码核心区的决心，板块长期价值看好；
定价天花板高：板块已有 20 万+/㎡ 成交标杆，具备溢价空间。
华润·余庆里定位为黄浦豫园板块内环内的高端住宅（含别墅），处于供应与成交最集中、竞争最激烈的核心板块，直接面对嘉里金陵华庭、上海壹号院等多个20 万级单价标杆项目的对标。项目应把握内环稀缺与别墅业态的差异化优势，在「板块均价18 万」与「标杆 20万+」之间选择定价路线，并以「高端稀缺」叙事、分层定价与控节奏推盘实现去化。最终定位与定价落地，建议补充项目户型、面积段、土地成本等内部资料后进一步校准。
相关公司：华润股份