8月17日，国家统计局发布2026年7月70城房价数据：三线新房同比跌4.2%，二线二手房价同比跌5.1%；同一份报表里，上海新房同比涨3.0%，一线二手房价环比连涨5个月。
上半年上海二手房累计网签14.73万套，近五年同期最高。
同一个2026年，房子有的好卖，有的不好卖。
7月份，70个大中城市里新房价格环比上涨或持平的有23个，二手房只有8个。
一线城市内部也不齐步。 北京新房环比降0.3%，上海、广州、深圳分别涨0.2%、0.1%、0.2%。 二手房那边，上海涨0.3%、广州涨0.4%、深圳涨0.2%，北京持平。
二三线城市环比下降。 三线城市新房同比降4.2%，二手房价同比降5.8%。
把视角拉到具体城市。 杭州7月新房环比涨0.3%，连续六个月上涨，是全国环比涨幅最高的城市。
上海是2026年最典型的样本。
2026年上半年上海二手房累计成交14.73万套，创下2022年以来五年同期最高纪录，相比2025年上半年增长约13%。
从月度节奏看，除2月受春节假期影响成交回落至11315套外，其余五个月成交均稳定突破22000套。
撬动这轮行情的是2月落地的"沪七条"：非沪籍外环内购房社保年限从3年缩至1年、公积金贷款额度从160万元提至240万元。
政策松绑加上价格回调，购房者用真金白银给好地段、好房子投票。
中指研究院的分析点出一个细节：小户型刚需房源价格回落至合理区间，居住与地段价值凸显，筑牢市场成交基本盘。 同时，城市更新工程持续落地，带动改善客群集中入市。
三四线城市去化周期31.6个月，远超18个月的警戒线。 部分机构统计三四线城市广义去化周期超过127个月。
50个典型城市商品住宅去化周期仍处于26.1个月的高位区间，其中一线城市25.3个月，二线城市24.4个月，三四线城市达到31.6个月。
克而瑞的解读是：三四线城市去化周期的普遍高位，与市场需求疲软、成交活跃度不足密切相关，未来去库存仍是这些城市面临的长期挑战。
连核心城市内部也在分化。 天津1038万平方米的新房存量中，有56.8%属于"惰性库存"——顺销状态下月均去化面积不足1000平方米以及近6个月无成交的项目。 2023年及以前入市的项目，是拉低整体去化效率的主要原因。
2026年7月，央行、金融监管总局联合发布差别化住房信贷调整方案，全国统一落地一揽子房贷宽松政策。
首套房最低首付比例降至15%，二套房降至25%。 5年期以上LPR维持3.5%历史低位，首套商贷普遍执行3.05%至3.45%优惠利率，公积金首套贷款利率下调至2.6%。
"卖一买一"客户可享受首套房贷款政策，二手房带押过户全面推行。
供给端，央行3000亿元保障房专项再贷款按60%的配套比例能撬动近万亿信贷资金，全国近80座城市的城投、安居集团同步启动存量房源收购，定向收购主城区地铁沿线、配套完善的70平方米以内中小户型。
土地端，商品住宅去化周期超过36个月的城市，全面暂停新增住宅用地出让。
58安居客研究院院长张波的判断是：现阶段市场修复更多依靠核心城市优质房源支撑，后续要看置换链条持续打通、居民购房信心进一步修复的节奏。
刚需自住的人，2026年遇到的是首付15%、利率3.05%起、选择空间大的窗口。
手里有多套投资房的人，看到的是另一个数字：三线新房同比跌4.2%，三线二手房价同比跌5.8%。
改善换房的人处在中间。 卖旧房参考的是本地二手房行情，买新房看的是核心区次新房——两端的价格走势在2026年不是一条线。
7月这轮政策里有一条对改善客群很关键："卖旧买新"个税退税政策延续至2027年底。 一套百万级改善房源置换可节省数万元税费。
央行二季度个人房贷余额同比下降3.8%——这意味着整体市场还在缩表，钱在不同类型的房产之间重新分配，而不是总量扩张。