热销新房定价系列 | 热销项目中被挑剩的房源为哪般

总体来看，66组对比样本的价格比均值1.107、中位数1.090，标准差0.163，区间[0.71, 1.82]。价格比低于1.0的仅14组、占21.2%，即78.8%的库存房源套均总价高于所在板块成交套均总价，也即高于板块购房价格承受力；按36个项目聚合，这一比例升至88.9%。 

这个结果这本身就是答案，直接回答了前言提出的问题：热销项目里卖不掉的那部分房源，绝大多数不是因为位置或朝向劣势，只是因为本身就是项目中定价最高的那一批。当开盘项目中近半数房源以低于板块均价入市走量时，最先被消化的必然是质价比最高（又便宜又好）的房源；被挑剩的库存自然向高价段集中，滞销就成了价格分层的必然结果。 

从区间分布来看，66组样本的区间分布为：1.0以下14组、占21.2%，1.0—1.1占31.8%，1.1—1.2占22.7%，1.2—1.3占15.2%，1.3—1.4占7.6%，1.4—1.5为0，1.5及以上仅1组、占1.5%。 

如果把这一分布与热销房源价格比分布比较来看，差异极为明显。二手房比价与新房比价的分布都是“厚左尾、薄右尾”，折价区间占比接近一半（46.7%、48.6%），右侧长尾稀疏但拖得很长（最大值2.82、3.49）。库存板块比价的分布则完全相反：折价区间仅占21.2%，1.0—1.2占了54.5%，超过一半，且1.4以上几乎为空。 

标准差对比同样说明问题：库存板块比价0.163，远低于二手房比价的0.317与新房比价的0.304。意味着库存房源相对板块均价的定位是高度一致的——绝大多数项目的库存都稳定地落在板块均价上方0%—20%的区间内。

这种“库存向高价段集中”的高度收敛形态说明不是某些项目的偶发现象，而是在上海、深圳、成都、杭州等市场供求最活跃的刚需、改善和高端产品中普遍存在。

（一）成都：溢价最高且几乎不存在折价 

成都以1.217的均值大幅领先，中位数1.239更高于均值，溢价20%以上的样本占61.9%，超过六成。 

成都的极值同样突出：麓湖生态城高端产品价格比1.8157、改善产品1.3918，是全部66组样本中最突出的。除麓湖外，华创星空城刚需1.3102、云栖璞阅刚需1.2908，凯瑞望丛天序刚需1.2879，嘉禾雲境高端1.2858，等均处于高位。 

成都为什么能形成如此普遍的高溢价？一个合理解释是板块内产品代差大。成都近年新增供应集中于外围新兴板块，这些板块的存量以早期低密或低品质产品为主，板块均价被拉低；而新入市的热销项目普遍采用新规产品标准，套均总价自然显著高于板块平均。这与成都二手房比价溢价20%以上占34.6%、居第二梯队相互印证。 

（二）上海：溢价最低但也最稳定，标准差仅0.039 

上海均值1.022、中位数1.016，是4城中最低的，且溢价20%以上的样本为零。但上海真正的特征是极端的稳定性：标准差仅0.039，区间[0.95, 1.11]，极差0.16——这是全部数据中最紧的分布。 

这意味着在上海，热销项目的库存房源套均总价几乎精确地贴着板块均价，上下浮动不超过一成。18组样本中，最高的陆家嘴太古源源邸高端产品仅1.1139，最低的中环麓岛高端产品0.9544。 

这种高度一致性说明上海板块划分的颗粒度更细、板块内部的同质性更强，项目很难在板块均价之上大幅上浮，板块内的房源本来就在同一价格水平上。 

把上海在三份报告中的表现并置会看到一个耐人寻味的组合：二手房比价分化最大（标准差0.453）、新房比价分化第二小（0.215）、库存板块比价分化最小（0.039），在三个维度上从最分散走到最集中。这说明上海的价格分化完全来自“新房与存量二手之间”，而在新房内部、以及新房与板块整体之间，价格体系高度规整。 

（三）深圳与杭州：中间形态，但内部机制不同 

深圳均值1.118、中位数1.142，居第二位；折价样本占25.0%，溢价20%以上占18.8%，标准差0.140。深圳的高值集中于高端产品——蛇口板块元湾府1.3302、宝安中心区观潮府1.3212，二者均进入全样本前四。但深圳同时也有明显的低值：宝安中心区的阅臻府高端产品仅0.7528，为全样本第三低。同一个宝安中心区板块内，观潮府与阅臻府的库存价格比相差0.57，说明深圳板块内部的项目分化极大。 

杭州均值1.018、中位数1.025，与上海接近，但标准差0.120是上海的三倍。杭州的分布呈现“中枢低、尾部散”的特点：最高的未来科技城建发招商·元序刚需1.1987，最低的临平经开区滨杭滨纷城刚需0.7406。杭州是4城中唯一在刚需与改善两类产品上价格比均等于1.00的城市——热销项目的库存房源与板块均价几乎完全持平，只有高端产品线（1.08）略有溢价。

值得注意的是，刚需、改善和高端三类产品的滞销房源与板块价格比均值差异微乎其微：刚需1.115、高端1.104、改善1.098，最大差距仅0.017。这与二手房比价中刚需1.083对改善1.002的0.081差距、新房比价中高端1.081对改善0.995的0.086差距形成明显对比。

换言之，在“库存房源相对板块均价”这个维度上，无论做什么产品，其库存房源都稳定地落在板块均价上方约一成的位置。进一步印证：库存向高价段集中是一条普遍规律，与产品类型无关。

三类产品真正的差异在分化程度，也即离散度。高端产品的标准差0.224，是刚需0.129的1.7倍、改善0.114的两倍；其折价样本占比高达40.9%，而刚需仅8.0%、改善15.8%。

这个对比有一个最直接的结论：大户型产品既有最高上限，也承担着最低折价风险，大户型的风险敞口显著更大。全样本折价最严重的10组样本中，高端产品占7席——成都熙畔别院高端0.7101、深圳阅臻府高端0.7528、深圳鹏宸云筑高端0.9441、上海中环麓岛高端0.9544、杭州建发招商·元序高端0.979、上海华发华润时代之城高端0.979、深圳珈誉未来花园高端0.9819。

为什么会这样？大户型产品的定价本身就是一次赌注：赌本板块存在足够的高总价支付能力。赌对了，库存价格比可以冲到1.8；赌错了，就必须以低于板块均价的价格清库。刚需产品则没有这样的空间——其总价受制于客群支付上限，定价必然贴近板块，因此价格比高度收敛（标准差0.129、折价占比仅8.0%）。