房价从低位反弹，租金也连创新高，但这轮复苏可能很难一路向上。瑞银提醒，AI、人口、湾区融合和新盘供应，正在同时改变香港楼市的底层逻辑。
作者声明：该图片由AI生成
反弹已有，但离高点还远
香港二手房价在2021年9月见顶后，一度累计下跌28.4%。到去年3月触底后，官方楼价指数已反弹13.4%。
租金的表现更强，截至6月已连续第8个月创新高。住屋需求仍在，市场也确实比前两年活跃，但反弹并不等于下一轮大涨已经开始。
瑞银给出“横盘”判断
瑞银的基准情景是：今年下半年到2027年，香港房价大致横盘；租金涨幅则可能从2028年起放慢。
利率走向仍有不确定性，跨境资金配置限制也可能压住房价继续上行的空间。市场最需要警惕的，不是突然失速，而是成交和价格都进入“看着回暖、实际没力”的阶段。
AI先影响年轻人的饭碗
AI目前主要替代重复性较高的文职和行政工作，但这类变化已开始冲击毕业生的就业机会。瑞银估算，自2023年以来，面向毕业生的岗位机会减少超过七成。
年轻人就业更难、收入预期更谨慎，首先影响的往往不是豪宅，而是租房、置业首期和家庭形成速度。对高度依赖新增需求的住宅市场来说，这是一条慢变量。
人口与湾区，正在重写居住选择
过去几年，香港有净人口流入，但年均约3.2万人，低于实现2042年960万人规划目标所需的15.3万人。
与此同时，大湾区交通越来越方便，跨境居住和工作的门槛不断降低。当收入压力上升、人口老龄化加快，部分家庭会更认真地比较：住在香港，还是把生活空间延伸到深圳、广州等城市。
这不意味着香港失去吸引力，而是“非香港不可”的住房需求正在变少。
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新房供应也在路上
北部都会区的新盘供应将陆续进入市场。瑞银预计，香港住房供应紧张的时间或只剩约4年，明显短于上一轮楼市上行期长达12年的供不应求阶段。
另一边，仲量联行仍认为，今年房价有望保持稳定，内地买家的需求也相对稳健。短期内，住房市场依然主要取决于供需、利率和就业，而不是AI单独决定。
结语
香港楼市的难题，不是有没有复苏，而是复苏之后还能走多远。租金上涨和价格反弹提供了支撑，但四股慢变量正在同时拉住市场：年轻人收入、人口增量、跨境居住选择和新房供给。