北京楼市新政落地：一场关于“情绪价值”的买房思考

上周末，北京楼市新政正式落地，成为7月底政治局会议提及“稳定房地产市场”后，率先出手的一线城市。如果你正准备买房，或者手上有多套房产在考虑要不要卖，那接下来的内容，建议你认真看完。

这次北京新政的核心，主要解决了两个问题：购房资格和购房资金。

首先，是购房资格的门槛降低了。非京籍家庭购买五环内的房子，社保或个税的缴纳年限从2年直接降到了1年。同时，多子女家庭在五环内还可以再多买一套，而五环外则不限购。

其次，是购房资金的杠杆加大了。公积金贷款的支持力度堪称“史诗级”加强，在各种政策叠加后，最高贷款额度可以达到340万元。而在此之前，这个上限是120万。一下多了200多万的低息贷款，对购房者来说无疑是巨大的支持。

这两项政策直指同一个目标：增加房产交易的买方力量。

那么，效果会怎么样呢？我们不妨冷静地想两个问题：

当然，这并不是说政策完全没用。它确实能增加一部分边际购买力，促进短期成交量的提升。但对于中长期房价的走势，我认为这个影响还是比较小的。

真正对中长期房价走势影响巨大的因素是什么？

过去几十年，房价之所以能普涨，靠的是两大巨大的“贝塔”力量叠加：一是城市化带来的人口流入，二是产业升级带来的人均收入普遍高增长。

但再往后看呢？人口老龄化、收入增速放缓，这两个根本性的支撑力量正在减弱。所以，房价普涨的局面，极大概率是不可能再出现了。对于全国多数地区来说，房价能稳住，就已经是一个非常不错的结果了。

以前我还会补充一句：产业发展好的区域，人口流入，收入增长，房价会涨。但现在想想，这其实是一句正确的废话。一个区域的产业未来能不能发展好，别说普通人预测不了，就算是当地的市委书记，他能预测得准吗？

那我们现在买房或者卖房，到底该怎么考虑？分享一个我真实的经历和思考。

去年，我打算换房。在三四个月的时间里，我看了好几百套房子。后来，我陷入了深深的怀疑。

我看了几个所谓核心区的“豪宅”，差不多20年左右的房龄。小区环境不能说是破破烂烂，反正是地砖也裂了，景观桥也塌了没人修。就这样的房子，单价8万，总价1000多万。

结果后来发现，这都算好的，起码屋里边宽敞明亮。再看一些“老破大”，一进门都黑乎乎的，大白天像进了地库一样，这种房子也要八九百万。

我当时都看绝望了。倒不是不能吃苦，我本来就住老破小。但是让我再掏大几百万，再背个二三十年的贷款去吃这种大苦，那我是不是有点大病啊？

我们来想一个最根本的问题：现在买房的人，究竟是在为什么买单？

过去几十年，大家前赴后继地买房，最底层的理由只有一个：认为房价还会涨。在这个大前提下，再附加结婚、小孩上学等等这些理由。

但现在呢？认为房价必涨的这种一致性预期，已经没有了。这一下就少了最大的一批买方。

再往下算：现在结婚的年轻人少了，又少了一批需求；就算结了婚，生孩子的也少了；生了孩子，愿意卷学区房的再少一波。

你仔细想想，把这些理由都刨除，买房还剩下什么理由？

我认为，就剩下“情绪价值”了。

比如，有房的安全感；可以按照自己的喜好装修；不用经常搬家劳心劳力。这些本身是有价值的。我能舒舒服服住个十年二十年，就算跌个百分之二三十，甚至再多点，我也认了。

这个就是我现在买房真实的心理状态。

所以，如果你还是冲着增值去买房，那迟早算了吧，纯属给自己找不痛快。

如果你手头有自住之外的房产，在考虑要不要卖呢？核心是看租售比。

扣掉全部费用之后，租售比还能在2%以上的，可以自持。低于2%，或者断断续续很难租出去的，趁早也卖了吧。

当然，对于卖房来说，除了房价之外，更重要的是突然多出一大笔现金。别投资投不好，反而亏更多。这个呢，就得提升自己的理财能力了。