明天上午9:30，燕子矶两幅地块将同日开拍。
两幅地块都各有来头——一场低密宅地“卷王”与仓储超市“顶流”的同台开拍。可以说，燕子矶这一次，真拿出了好货。
又一个“抬板住宅”
1.3容积率的降维打击
G37地块，容积率仅1.3，出让面积约1.73公顷，起拍楼面价14191元/㎡。单看数据可能没感觉，但放到燕子矶的语境里就很有意思了——这是继金基G18之后，燕子矶再次推出的“抬板社区”地块。
“抬板社区”是今年南京楼市的新物种：社区整体抬高，板下是阳光车库，板上是无机动车穿行的空中园林。金基G18作为全市首幅“抬板社区”试点地块，已经给燕子矶打了个样。
更值得关注的是指标的“大跳水”：今年5月，G37地块控规调整时容积率还是2.5、限高80米；7月正式挂牌，容积率直接降到1.3、限高砍到50米。
1.73公顷的“小而美”体量，加上地铁7号线+在建6号线万寿站双地铁加持，这块地大概率要成为房企争抢的“香饽饽”。
被“猜”了一年的商业地
城北山姆到底来不来？
如果说G37是“明牌”，那G43就是“暗牌”——容积率低至1.0，建筑限高24米，起拍总价仅7900万元，但出让条件写得很死：须由竞得人自持，不得销售、不得转让。
这块地，就是传言了一整年的南京第三家山姆超市选址点。
时间线是这样的：
✪ 2月：南京市委书记与沃尔玛中国总裁举行会谈，明确加快门店及新业态布局合作；
✪ 5月：官方将地块从商办调整为商业用地，容积率从4.0直降到1.0，限高从100米降到24米——这组数据几乎是贴着山姆的选址标准写的；
✪ 6月：百度地图上短暂闪现“山姆会员店（燕子矶店）”的定位点；
✪ 7月：地块正式挂牌，总投资约5亿元，计划2027年开工、2029年建成；
✪ 如今：地块还未出让，建设单位已先行发布招标计划，投入5.9亿元，预计8月启动施工招标。
如果最终确认是山姆，燕子矶将是继雨花、江北之后，南京第三个拥有山姆会员店的板块。
得了山姆，城北的配套又要来一次大的起飞。
当下燕子矶的新盘到底卖得怎么样？
◎江澜观山序效果图
说到燕子矶，目前其实板块内在售楼盘分化还是蛮明显的。
龙湖北城央璟颂是燕子矶在售的“四代住宅”，主力户型108-143㎡，实景示范区已公开，目前所有楼栋均已推出，其中高层108、125㎡，小高层125、131、143㎡，另有174㎡、195㎡顶跃产品，其高层产品的价格在3.5万元/㎡左右。
不远处，保利国贸璟上、保利燕璟和颂也在同步销售，这几个盘基本构成了燕子矶新房的主力阵容。
◎龙湖北城央璟颂在售楼栋图
再往前看，燕子矶上一批楼盘已经进入交付或尾盘阶段。燕熙台是2019年华侨城拿地、颐居操盘的项目，楼面价17539元/㎡，共15栋高层，早期均价约3.2-3.3万/㎡，已基本售罄交付。
万象天地·九悦早期均价约35803元/㎡，也是板块内上一轮行情的代表。星叶燕尚玥府则是栖霞建设在燕子矶的首个项目，规划10栋28-29层住宅，外立面已经基本完工，单价2万出头，预计今年年底交付6、7号楼。
◎星叶燕尚玥府实景图
2026年以来，燕子矶新城“六纵六横”路网持续完善，多条断头路打通、经五路三期进入收尾阶段。交通在织网，配套在加码，住宅在升级——燕子矶正在下一盘大棋。
明天上午9:30，两块地同时开拍。如果双双底价成交，说明市场还在观望；如果引来品牌房企争抢，那燕子矶的“低密改善+山姆配套”就闭环了。
除了明天开拍的G37、G43，燕子矶还有个“老朋友”有了新动静。
2023年8月拿地的燕子矶G43地块（另一块宅地），案名定为江澜观山序，拟建18栋15-33F四代住宅，户户空中大露台、部分楼栋一层架空。
这块地2023年被南京滨诚整治以31.8亿拿下，容积率2.4。2024年1月初版规划还是传统三代宅，后来爆改为四代宅，2025年9月象屿地产中标代建。
一个“巨无霸”地块，等了3年，从三代宅爆改成四代宅，让象屿来操盘——燕子矶的改善竞争，正在升级。
◎江澜观山序效果图
对于燕子矶而言，不论是新拿出的两幅地，还是江澜观山序的登场，都能看出板块正在从“刚需外溢”走向“改善主场”。
《哥们买房》今日快评：
① 抬板+山姆，燕子矶这波组合拳打得漂亮。
② 从三代宅爆改四代宅，江澜观山序等了三年。燕子矶的改善路，走得并不快。