7月成都二手房又卖了20459套。
这个数字放在任何一个城市都不算低。 1到7月累计下来，成都二手住宅成交了135520套。 上半年整体算下来，新房加二手房一共成交了151302套。
如果光看成交量，成都楼市的表现确实称得上活跃。
但事情的另一面是，7月成都二手住宅挂牌均价掉到了12904元/㎡，同比降了4.5%，今年累计降了2.9%。 二手住宅价格1到7月累计下跌3.70%。
量在涨，价在跌。
更让市场感到压力的，是库存。 截至7月，成都二手住宅存量挂牌套数为212018套。 这个数字比去年同期多了一两万套。 6月1日到7月27日，待售二手房从226668套涨到了228191套。 一个月出头多了1500多套。
一个月卖两万套，但挂牌量始终维持在22万套左右。 高成交量被庞大的库存基数稀释掉了。 去化周期依然漫长。
这些源源不断涌入市场的房源里，有不少是前几年限售期锁定的次新房。 2020到2023年买入的那批业主，眼见房价上涨预期消散，加上持有成本在增加，选择卖掉离场。
置换的链条也卡住了。 想换房的人得先把手里的房子卖出去，才能凑钱买新的。 刚需房挂出来，买家又不着急下手，卖房周期越拉越长。
于是旧屋出不了手，新房也不敢买。
7月成都新建商品住房成交了5016套。 开发商为了加速去化，特价房、赠送车位、首付分期这些手段都在用。
新房和二手房在同台竞争。 同一个预算，有人选了全新的商品房，有人选了地段更成熟的老小区。 二手房房东只能不断下调心理预期。
从成交结构能看出市场的真实温度。 7月成都二手房成交里，100万以下总价段占了10713套，比例达到52.4%。 超过一半的交易集中在百万以内。 70到90平米面积段成交最多，6096套，占比29.8%。
刚需在撑场子。
而新房那边完全是另一回事。 中心城区新房套均面积接近140平方米，套均总价逼近300万。 新房市场以刚改、再改为主导，总价200万以上占比超过五成。 二手房主流是95平米左右，总价50万到150万。
新房和二手房的价差越拉越大。
不同价格段的市场是割裂的。 100万以下的房子卖得快，200万到300万段位的新房二手互相厮杀，300万以上的置换链条基本转不动。
刚需成交很难快速向上传导到改善市场。
区域之间也在分化。 大量待售房源集中在外围板块——天府新区外围、龙泉驿大面、新都斑竹园、青白江。 这些地方以前靠城市扩张的概念拉高了房价，现在人口导入没跟上，配套兑现也慢，二手房集中抛售，议价空间越来越大。
反观主城核心地段，金融城、攀成钢、浣花溪这些区域，优质次新房供应有限，看房的人还算稳定，价格也扛得住。
同一座城市，一边稳价成交，一边降价也找不到接盘的人。
8月4日，成华区崔家店一块24.55亩的住宅用地出让，楼面价14800元/平方米，溢价率0.00%，底价成交。
土地市场的温度也在传递信号。
成都楼市整体规模连续五年居全国首位。 但规模是一回事，价格是另一回事。 市场已经从卖方定价转向了买方定价。 购房者拥有了更多的选择空间和议价权利。
每个月两万套的成交量背后，是房东不断下调挂牌价换来的。 降价才能成交，不降价就连看房的人都没有。
市场的天平已经彻底倾斜了。