7月22日，住建部、央行、财政部、金融监管总局、税务总局、自然资源部六部委同步发声。 首付首套降到15%，房贷利率降到3.05%，增值税免征门槛从满5年降到满2年。 朋友圈中介刷屏了——“政策底已现，房价要涨”。
但同一周，央行公布了另一组数据：上半年居民贷款减少3668亿元。 这是近二十年第一次，居民贷款在半年度出现净减少。 居民部门杠杆率从62.3%降到了59.0%。 另一边，上半年居民存款增加了7.58万亿元。
政策这把火点起来了，但柴火——居民加杠杆的意愿——没跟上。
过去两轮大周期，2008年和2015年，政策底到了，市场底也就到了。 因为居民愿意借钱、愿意加杠杆。 这次不一样。 央行自己在货币政策执行报告里写了四个字：“居民主动适度去杠杆”。 首付15%的“上车券”，发给了一群正在主动下车的人。
7月13日，国务院批复了《扩大消费“十五五”规划》。 这份文件把住房消费正式纳入“大宗耐用商品消费”体系，排在汽车和家居家电前面，位列第一。 这是国内第一份以“扩大消费”为主题的五年专项规划。 房子从“投资品”正式变成了“大宗耐用消费品”。
消费品是什么逻辑？ 是“用”，不是“涨”。 汽车买了就贬值，家电买了就贬值。 大宗耐用消费品的本质特征就是耐用，但会贬值。
7月30日，中央政治局会议再次强调“稳定房地产市场”。 这是继4月之后，高层半年内第二次聚焦“稳楼市”。 这次把“稳定房地产市场”放在了“切实筑牢安全屏障”的框架下。 房地产从经济问题，上升到了安全问题的高度。
政策底确实到了。 但市场底在哪里，还得看数据。
8月1日，中指研究院发布7月数据。 百城新建住宅均价17229元/平方米，环比上涨0.26%，同比上涨2.09%。 但这个上涨是“结构性”的——上海、深圳、杭州、成都这些核心城市的优质楼盘入市，把均价拉上去了。
二手房那边是另一番光景。 百城二手住宅均价12584元/平方米，环比下跌0.44%。 全国只有8个城市二手房价格环比上涨，剩下92个都在跌。
一线城市里，上海是最硬的。 7月上海新房环比涨0.96%，领跑全国。 二手房也涨了0.09%。 上海成为7月唯一一个新房和二手房同步环比上涨的一线城市。
北京7月二手住宅网签14037套，同比增长9.8%。 虽然受高温多雨天气影响环比降了15.5%，但同比还是涨了近一成。 市场整体处在“合理高位”。
深圳7月二手住宅网签4795套，同比增长3%。 创下2020年以来近六年同期成交新高。 深圳一、二手住宅销售价格已经连续4个月环比上涨。
上半年整体来看，北京二手房成交93583套，同比涨5.7%，创近5年新高。 上海二手房累计网签超14.7万套，也是近5年同期高位。 上半年全国二手房网签面积同比增长10.2%，二手房交易占比达到50.4%，第一次超过了新房。
但三四线城市还在磨底。 上半年全国重点48城房价跌幅从2025年全年的17%收窄到0.5%。 一线城市涨了1.3%，二线城市跌了0.4%，三四线城市跌了2.1%。 7月百城新建住宅里，三四线城市环比下跌0.07%。
同一个城市内部也在分化。 北京海淀、上海静安、深圳南山的优质次新房，议价空间从去年的10%收窄到3%到5%。 但部分城市郊区的新房，去化周期超过18个月。
土地市场也在印证这个分化。 深圳南山粤海街道一块地，溢价150.74%成交，楼面价10.87万每平，创了深圳新高。 杭州省儿保南地块溢价79.03%，刷新了三项纪录。 但全国其他城市的土地流拍率超过40%。 上半年宅地出让金TOP20城市占了全国的61%，比2025年提高了9个百分点。
需求端也在变。 中指研究院的调查显示，居民购房需求里改善型占了33%，刚需只有22%。 30个重点城市120平方米以上新房成交占比升到了48%，90平方米以下的降到了15%。 改善型需求成了市场的主力。
但另一边，73.6%的受访者以“工作不稳定”为由放弃了购房。 34.1%的刚需购房者选择一次性付清——不是因为他们有钱，是因为不想背贷款。
全国房地产开发投资同比下降18%，销售面积降11.6%，销售额降13.6%。 商品房待售面积7.63亿平方米，是1987年以来第5高。 现房去化周期23.9个月。
政策确实在给购房者减负。 一套300万的房子，首付从90万变成了45万。 同样贷款200万30年，月供从2021年高点的11800元降到了8500元左右。 每个月少还3000多，一年省3万多。 上海首套房贷利率3.05%，公积金首套2.6%。
3000亿保障房再贷款7月全额投放。 全国近80座城市的城投和安居集团启动存量房源收购。 收购来的房子改造后转为保障性租赁住房和共有产权房，供给新市民和毕业生。
但居民还在观望。 购房者行为数据显示，34.1%的刚需选择一次性付清，73.6%因工作不稳定放弃购房。 房贷增速连续12个季度负增长。
对于真正有居住需求的人来说，购房门槛确实降了。 首付少了，月供低了，税费也省了。 但要不要买，取决于工作稳不稳定、收入能不能覆盖未来二三十年的月供。
对于想置换的家庭，增值税免征从满5年改成了满2年，“卖一买一”的个税退税延续到了2027年底。 置换链条比以前通畅了。 但得先把旧房子处理掉，别两套房贷叠在一起压垮现金流。
对于还想着买房赚钱的人——房住不炒的框架没变。 房地产已经不是稳赚不赔的生意了。 多套房子放在手里，物业费、税费、空置贬值，哪一样都是成本。
7月过去了。 政策给了，数据出来了，市场分化了。 北京、上海、深圳的二手房成交量还在涨，三四线城市还在磨。 改善型需求在进场，刚需还在观望。 居民还在存钱，不太愿意借钱。
房子回归了“大宗耐用消费品”的定位——买来住，不是买来炒的。