二手房过户时，中介一句"买方全包"让不少人多掏了十几万。 其实在税法层面，增值税、个人所得税这两笔大头法定纳税人都是卖方。 2026年新政落地后，了解这些规则，能帮你更从容地谈合同。
增值税的法定纳税人是卖方。 自2026年1月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售，按照3%的征收率全额缴纳增值税；满2年的住房对外销售，免征增值税。
以100万元含税住房为例，新政施行后，个人销售住房需要缴纳的增值税税额由约4.76万元降至约2.91万元，节省了近1.85万元。
个人所得税的法定纳税人同样是卖方。 满五年且是家庭唯一生活住房的，免征个人所得税；不满足"满五唯一"条件的，按差额的20%计算，或由税务机关按住房转让收入的1%核定征收。
2026年还有一项延续的利好：出售自有住房后，1年内在同一城市重新购房的纳税人，出售现住房已缴纳的个人所得税可以申请退税，政策有效期至2027年12月31日。
契税的法定纳税人是买方。 2024年契税新政将享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米。
具体分档是这样的：家庭唯一住房140平方米及以下减按1%，140平方米以上减按1.5%；家庭第二套住房140平方米及以下减按1%，140平方米以上减按2%；第三套及以上住房按3%征收。
不动产登记费住宅类每件80元。 个人买卖住房的印花税目前暂免征收。
法定纳税人和实际付款人并不是一回事。 税法锁定的是"这笔税的法定纳税人是谁"，而合同双方可以约定"由谁实际支付"。
过去楼市上行期，卖方强势，常要求"净得价"，把本该自己承担的增值税、个税转嫁给买方，久而久之成了所谓"行业惯例"。 但在买方市场下，买方完全有底气提出各付各税。
签合同时，建议把"税费承担方式"单独列一条：契税由买方承担，增值税、个人所得税由卖方承担，登记费由买方承担。 逐项写清楚，避免过户时扯皮。
核实"满五唯一"是卖方的事。 签合同前，买方应要求中介拉产调，核实房屋年限和卖方家庭住房套数，并在合同里写明"若因卖方原因导致不符合满五唯一条件，产生的额外个税由卖方承担"。
税务机关有最低过户指导价，网签价低于指导价的按指导价计税。 差额20%与全额1%核定这两种算法，在不同情况下差好几万，建议过户前找专业人士算两遍。
北上广深等城市的契税执行细则略有差异，各地附加税计算也略有不同。 交易前最好咨询当地税务部门或不动产登记中心，以最新口径为准。
搞清楚每一笔钱该谁出、为什么出，不是为了争个面红耳赤，而是让买卖双方在透明的基础上各退一步。
你最近买房或卖房时，税费是怎么约定的？ 省下了多少？ 欢迎在评论区分享你的经验。