既然价格谈不拢，那就不卖了。这是最近有些二手房房东的一个真实状态。大家发现没，作为卖方，过去几年的恐慌情绪当下明显纾解了不少，二手房市场也逐渐向买卖双方理性博弈偏移。
插一句：今天政治局会议，对房地产做了个很有意思的表态：会议强调，要切实筑牢安全屏障。稳定房地产市场，实施好一揽子化债方案，扎实推进地方中小金融机构改革化险、减量提质。深化资本市场投融资综合改革，提升资本市场韧性和信心。
为什么放到切实筑牢安全屏障当中？窃以为是“防风险”的延续，这个防风险很大部分是覆盖地产-债务-金融市场的循环链条。而且在房地产市场之后紧随的是实施好一揽子化债方案与金融机构化险。
化债本身针对地方债务，从2024年已经在实操，6+4+2也非常清晰。但是与地产的关联路径其实并不大，核心是解决地方土地财政依赖、城投平台的土地估值依赖，以及伴生的房企债务问题。说白了是通过债务置换，实现时间换空间，让政府摆脱地产依赖症，同时解决房地产缺血的休克问题，再说如何造血，稳的是供应方。
其实很多二手房业主跌破了心理价位直接不卖了，也是一样的时间换空间逻辑。非常明显的一个数据，就是二手房挂牌量的变化。不只是四个一线大城市，像苏州、杭州、天津、合肥等重点的二线城市的二手房挂牌量也都迎来了拐点——由升转降，这是之前几年都不曾出现的情况。
就拿贝壳的二手房挂牌量来看，天津去年冲破过20万套的大关，而今年，已回落至18万加。挂牌量减少的背后，反映的肯定也有业主心态的变化。
说句实在的，时至今日，着急卖房且能接受大刀割肉的那波儿业主应该早就已经把房子卖出去了，现在还在卖与不卖之间纠结的，是因为不够急迫不亟需现金流或者是房价已经达到了他们的心理阈值。二手房业主的心理阈值有两个，一个是房产价值接近贷款额，另一个是房贷利率接近租金回报率。
对于二手房业主来说，当房产的价值接近贷款额甚至是跌破贷款额之后，可以说卖房的必要性已经不存在了。你说你房子要是卖了，不等于啥都没落下，甚至还要倒欠银行钱，那还卖了干啥呢，还不如留在自己手里，多少还是个资产，还能解决住的需求，这也是当下很多业主的心中所想吧。
举几个例子咱们看看，生态城的世茂玖熙，2017、2018年那会儿，单价差不多一万六，99平的总房款在160万左右，那会儿首付应该是三成，也就是48万，那就相当于从银行贷了112万，现在这房子还值多少钱呢，这个月成交了一套，成交价108万，近乎和当年的贷款额相当。
响螺湾的碧桂园天誉，2018年入市，110平的当年卖到180万左右，首付3成的话是54万，向银行贷款126万，我看了下贝壳上的挂牌房源，已经有房源挂牌112万，要知道这还不是成交价，肯定是低于贷款额了，那卖了基本上毫无意义了，因为房子没了，钱也没了。
另外就是现在真的已经有小区的租金回报率已经达到3%以上。当租金和房贷持平，甚至租金已经高于房贷的情况出现的话，二手房房东们肯定就会衡量一番，就会有人不愿意卖房了。拿滨海新区来说，像塘沽老城区、北塘、还有塘沽湾都有房子租金回报率到了3%以上，更何况有些房子早就已经还完贷款，那收租就是纯纯的收益了。
我有个朋友说他有一套房子在老塘沽湘江里，本来打算这个月挂出来的，现在又犹豫要不要卖了。他房子没贷款，现在也就能卖个30来万，但是租房一年收租1万6左右，卖掉的话亏本不说，拿到钱也不会理财啊，他说只会把卖掉的钱存银行吃利息，但是利息没有租金高。有个粉丝有一套北塘新北家园的房子，是套两室，月租金能租到1500左右，一年收租一万八，房子市值呢，也就是30万吧，大家可以自行算一下租金回报率，咱们说，现在租金回报率能达到3%以上的话，都算是值得持有的资产了。
（湘江里）
当房价跌破阈值，跌破心里预期，越来越多人从最初的“恐慌抛”，到现在“无视房价波动，反正已经决定不卖了，爱咋地咋地吧”。
另外就是市场确实在回暖，也难免房东的情绪转变，心气儿有所提升。今年上半年，天津二手房卖出去了7.57万套，同比去年涨了7%，为近三年同期最高。不仅量在涨，价格跌幅也在收窄。6月天津的二手房成交价格环比下跌0.3%，同比下跌5.8%，环比较5月，收窄0.1个百分点，同比收窄0.2个百分点。虽然依旧是以价换量，但是跌幅收窄是一个积极的信号。
不知道大家注意到没有，最近有的二手房砍价的空间也确实是越来越小了，可以说房价稳定在了一定区间。现在能够明确的是急跌已经结束了，尤其是城市核心区域品质还不错的小区，不仅流动性不错，并且成交价也已经相对企稳了。开发区有些次新房表现得就尤为明显，像津门大院、天成铂悦、秋韵园、春华园的洋房等，价格都相对比较稳了。
（津门大院）
当然了，也有小区的价格还在缓慢地下行，这和小区品质、房龄、板块情况、板块接盘人数多少等都有关系，大家一定要注意，现在的市场是极度分化的市场，这就给我们当下市场的买房人提出了新的考验，多盯市场变化、谨慎决策吧。