黄埔沙步村那批集资楼最后倒掉的时候，没多少人当回事。
43栋楼，425套房子，从2019年项目启动算起，拖了六七年。 这些房子大多是上世纪90年代末到千禧年初，由村集体和村民凑钱盖起来的，从头到尾没有正规的商品房房产证。
沙步旧改的开发商是万科。 为了把小产权房这425套签下来，万科拿出1：1置换公寓产权的方案。 公寓产权也是产权，至少居住需求能保住。
小产权房业主不干。 他们的想法是，要换就换70年产权的回迁住宅，跟村民一样。
两边就这么僵着。 村民签约率很快突破90%，小产权业主这边基本没动。 反正不签也没人能拿他们怎样——这是很多人的真实想法。
2025年，事情起了变化。
冼村依据《广州市城中村改造条例》走完了全村拆迁清零。 这条全国首部城中村改造专项地方性法规，2024年5月1日开始施行。 它给了一个以前没有的东西：集体土地使用权可以依法收回，拒不交回的由区政府处理，处理不了的申请法院强制执行。
沙步旧改跟进得很快。 东风社的集资楼率先依法拆除，南联、新南、鹿中陆续清零。 到2026年7月，43栋425套全部拆完。
清零之后，过去被留守户卡住的学校、商业、公园配套可以动工了。
沙步不是个例。 就在它清零的同一个月，广州市住建局公布了第二批拆迁补偿安置争议行政处理试点项目清单，11个项目，覆盖荔湾、白云、黄埔、花都、番禺、南沙六个区。
白云陈田村，国企进场后复建挺顺利，现在要启动二期复建区建设，但大量小产权房还没签约，复建工程推不动。 番禺里仁洞，广州有名的淘宝村，早年大量外地老板买地建房，小产权业主数量庞大，回迁房在盖，但后面的工作被卡住了。
怎么处置这些房子？ 可以看看民科园旧改。 白云区政府连发了几十条责令交出土地决定书。 内容就两条：限期10天腾空迁出；交回房产证，不交的话不动产登记机构直接注销。 不服可以行政复议或起诉，但不影响执行。
白云罗冲围螺涌村也动手了。 螺涌联社发公告，要求非本村村民使用人在6月30日前签约交地，逾期就强制收回。 螺涌村4个经济社1193栋房屋里，集资房占了421栋，比例35%。 这些集资房当年因为便宜，吸引了不少非村民买家。 裁判文书网披露过一个案子，1994年有人花9万在螺涌村买了一套两房一厅。 那会儿广州一手房均价大概5000元一平。
补偿标准上，螺涌村合法有产权的村屋最高能拿到“7590元/平+280平”。 小产权房280平以内的框架结构，按2750元/平补，超280平的部分只有1375元/平。
没有回迁房的选项，只有货币补偿或租赁方案。 租赁方案是90元×面积×20年，20年后可以续约。
广州各区对小产权房的补偿差别挺大。 荔湾和海珠，有证的能做到1：1补偿，封顶280平。 天河也能给到2层的标准。 白云最严，非村民基本拿不到回迁房。
为什么白云这么严？ 一个原因是太多了。 太和镇当年宅基地管理很松，村民手里两三处宅基地不稀奇，直接卖给合资老板，或者让老板建房自己收租。 村集体也参与，批量出让宅基地搞小区，高峰期仅太和镇龙归就建了23个合资小区。
小产权房交易本身不合法。 1998年《土地管理法》修订后，严格执行一户一宅，禁止城镇居民购买宅基地。 广州规自局的通知也明确，小产权房一律不予确权登记。
回到沙步。 万科给的1：1置换公寓，小产权业主没接受，拖了好几年。 最后依法拆除时，补偿方案没变。
有补偿已经是考虑了历史因素。 想靠拖着拿更多，这条路走不通了。