10万+、7万+、6万+，三个数字在2026年7月同时出现在广州二手房市场。
琶洲南TOD一套212㎡高层以2200万成交，单价约10.36万/㎡。 保利天瑞站上7.56万/㎡。 楼龄超20年的新世界东逸花园，161㎡户型冲到6.48万/㎡。
把这三个盘放在一起看，广州二手房的定价逻辑正在松动。
琶洲南TOD是最早传出信号的那个。
2026年4月，小区一套212㎡低楼层单位以2050万成交，单价9.67万/㎡。 半个月后，同户型高层单位成交价来到2150万，单价10.14万/㎡，半个月跳涨100万。
到了7月，212㎡高层单位以2200万成交，单价约10.36万/㎡，成交周期只有1天。
不过小区内部已经分层。 128㎡三房今年其他成交单价主要在8.55万—8.73万元/㎡，还在8字头徘徊。 200㎡以上大平层多数挂牌单价在10万/㎡以上。
豪宅的价格修复，通常从最稀缺的那部分房源开始。
保利天瑞今年上半年的成交一直在6字头打转。
4月初，一套143㎡低楼层单位以1000万成交，比前两套同户型分别涨了70万和112万。 189㎡户型以1358万成交，单价约7.18万/㎡，是小区史上成交第三高。
7月的最新成交站上7.56万/㎡，比4月初同面积段房源高出177万。
支撑这个价格的，是天河+次新+省实教育配套这套组合。 对于想留在天河的家庭来说，老房子居住体验一般，新房总价又越来越高，保利天瑞成了一个折中选项。
需要说明：保利天瑞2025年8月曾有过211㎡户型以9.01万/㎡成交的记录。 7.56万/㎡更准确的说法是今年小中户型的新高，而不是小区历史绝对高点。
新世界东逸花园是三个盘里最特别的那个。
它楼龄超20年，所在的天河公园板块次新房扎堆。 按常理，它应该是被拍在沙滩上的前浪。
结果7月初一套161㎡成交价冲到6.48万/㎡，创下小区今年新高。 3月时，一套125㎡三房已经成交到6.04万/㎡。
6字头是什么概念？ 整个天河公园板块6月成交均价约4.23万/㎡。 东逸花园最新成交直接高出约2万/㎡。
同在7月，小区一套82㎡两房单价只有4.62万/㎡，总价380万。 同一个小区，同一个月，成交单价相差接近1.9万。
东逸花园能卖出这个价，靠的是天河公园成熟生活圈已经成形的交通、商业、教育和生活配套，加上小区本身的低密度大花园，在天河公园板块属于稀缺的品质社区。
个盘的暖意是不是孤例，要看大盘数据。
广州中原研究发展部监测显示，2026年上半年广州二手住宅累计成交52817套，同比下跌6.7%，但对比2025年下半年增长2.6%。
"穗八条"等楼市新政支持之下，上半年广州新房累计有3个月、二手房累计有2个月单月成交超越去年同期。
市场正在发生两个变化：
二手房带看量较2025年下半年增长6.1%；
全市平均议价幅度收窄至6.2%；
月均新增挂牌量6729套，同比降低33%；
全市存量挂牌量下跌至12.6万套，同比去年减少5%；
业主惜售心理抬头，一部分低价挂牌的房源被消化后，市场非理性降价的挂牌在减少。
2026年4月30日，广州印发"穗八条"《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》。
5月26日，广州市人民政府新闻办公室召开新闻发布会，发布系列配套文件：
国企下场收旧房。 广州安居集团启动"卖旧买新"试点，试行期至2026年12月31日。 收购对象为总价300万元以内、建筑面积70㎡以下、位于广州环城高速以内的二手住宅，楼龄不限。
卖旧买新有补贴。 2026年4月30日至12月31日期间，居民在广州买新房并出售名下二手房，可按所购新房贷款总额的1%申领补贴，单套最高3万元，补贴总规模2亿元。
商转公门槛放宽。 5月26日起修订实施的《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》，第二套住房也可申请商转公，贷款额度计算比例由70%提高到80%。
政策的核心思路，是打通一二手置换链条。
琶洲南TOD、保利天瑞、新世界东逸，三个盘三种产品，在差不多的时间里一起刷出新高。
但它们的共性不是"广州二手房全面反攻"，而是真正的好房子正在脱离全市场一起降价的节奏。
琶洲南TOD靠琶洲总部产业聚集和稀缺供应支撑。 保利天瑞靠天河次新和改善需求承接。 新世界东逸靠成熟生活圈和稀缺大户型突围。
把上半年数据拆开看：从化、增城、南沙三区二手成交量分别上涨6.1%、8.3%、3.8%。 天河、海珠等核心区域的优质改善需求，在"穗八条"新政利好下表现优于去年下半年。
市场低迷时，大家拿最低成交价去压所有房源。 市场情绪修复后，好楼层、好朝向、好户型会先拉开差距。
接下来，同一个小区出现两套行情，会越来越常见。