7月24日，阿里拍卖上，桂林市叠彩区北定道6号桂林国奥城D11栋的一套房子结束了竞拍。
这是一套上叠墅，房子在3层到5层，一共三层，建筑面积203.94平方米。 目前是毛坯状态，没人住过。 楼栋配有电梯，这在叠墅产品里不算多见。 起拍价110.1276万元，折合每平方米5400元。
报名阶段有3个人各自交了15万元保证金。 按照法拍房的规则，至少一人出价且不低于起拍价就能成交。 24号10点拍卖结束，实际出价的只有一个人，另外两人全程没有举牌。 这套房子最终以110.1276万元的底价成交。
3个人交了钱，最后只有1个人出价。 另外两个人的15万在账户里锁了整整一天，没有任何动作。
国奥城这个小区在桂林不算陌生。 项目位于叠彩区南洲大桥漓江西岸，总占地900亩，建筑面积约50万㎡，涵盖住宅、别墅、商业等业态，配套有体育馆、水上运动中心。 小区2011年拿地，最早一批房源2014年左右交付。 从位置上看，南边是东二环路，离桂林北站不算远，但整个片区在桂林城北，周边自建房比较多，商业配套谈不上成熟。
同一个小区的叠墅，2025年4月也拍过一套。 当时拍卖的是28栋23、4、501号房，建筑面积203.68平方米，同样在三层到五层。 那套房子是第二次拍卖，起拍价97.7664万元，吸引了6个人报名，68次加价后以114.9664万元成交，单价5644元/㎡。 再往前，国奥城还有一套建筑面积203.19平方米的叠墅，成交价116.9786万元。
对比下来，这次110万的成交价，比2025年的两套分别低了约4万和6万。 差距不大，但确实便宜了一点。
看看二手房市场。 2026年7月，桂林国奥城别墅类二手房挂牌均价约7566元/㎡。 整个小区普通住宅的挂牌价在6600到6800元/㎡区间。 这套法拍房5400元/㎡的单价，相当于二手房均价的七折左右。
法拍房本身就有折价，这很正常。 但3个人报名却只有1个人出价，这不太正常。
有一种可能是另外两位报名者本身就是来“陪跑”的。 法拍房市场里确实存在一种操作：有人提前找几个人报名，营造出竞争激烈的氛围，劝退真正想买的人。 等拍卖开始，这些人不出价，真正的买家就能以底价拿下。 这种做法在行业内不算秘密，但很难拿到证据。
还有一种可能是观望。 110万的起拍价，有人觉得贵了，等着二拍降价再出手。 2025年那套叠墅就是个例子，一拍122万流拍，二拍降到97.7万才有人抢。 这次如果一拍没人要，二拍起拍价大概率会下调。 但问题是这次已经有人出价了，房子卖掉了，等二拍的人等了个空。
另外，这套房子本身也有一些不确定因素。 拍卖公告里写明，房屋目前暂未腾空，有抵押，成交后约2个月由法院负责清空交付。 物业费和水电费有没有欠款，公告说不详，成交后由买受人自行处理。 这些隐性成本会劝退一部分人。
从整个桂林法拍市场来看，2026年1月新增上拍房源360套，同比上涨170.68%，但成交只有66套，清仓率不到9%。 5月份新增377套，同比翻了近一倍半，成交110套。 房子越来越多摆上货架，愿意出手的人没怎么增加。
这套叠墅的买家，用110万买到了一套203平米的房子。 5400块的单价，在桂林买一套带电梯的三层叠墅，毛坯，没人住过。 相比同小区的历史成交价，省了几万块。 相比二手房挂牌价，打了七折。
但另外两个交了保证金没出价的人，他们看到了什么，只有他们自己知道。