2026年上半年，全国二手房在新房和二手房交易总量里的占比达到50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省区市二手住宅交易面积已经超过新房。 7月13日国务院批复的《扩大消费"十五五"规划》，把住房消费列入"大宗耐用消费品"框架的首位。
这意味着中国楼市第一次真正进入存量房主导的阶段，7月这一轮政策，是给这个新时代定的第一套规则。
7月13日国务院批复的《扩大消费"十五五"规划》明确，更好满足住房消费需求，清理优化不合理限制性措施，支持各地因城施策调整优化房地产政策。
配套的硬政策其实从2026年1月1日起就在陆续落地，7月是集中释放的窗口。
信贷端：2026年7月20日公布的最新LPR，1年期3.0%，5年期以上3.5%，已连续14个月按兵不动。 多地执行口径中，首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，比如乐至县、贵阳市都已在2026年的地方政策中明确这一标准。
税费端：自2026年1月1日起，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税；不足2年的按3%征收率全额缴纳（原税率为5%）。 换购住房个税退税政策延续到2027年12月31日——出售自有住房并在1年内在同一城市重新购房的，按新购金额占原住房转让金额的比例退还已缴个税。
收储端：央行3000亿元保障性住房专项再贷款投放，地方国企进场收购存量房。 截至2026年6月，全国70余城开启存量房收储，意向登记房源突破12万套，超1.8万套完成签约交割。
土地端：多地按"以人定房、以房定地"机制管控供地。 去化周期超过36个月的城市暂停新增商品住宅用地出让；18至36个月的，按"盘活多少、供应多少"的原则动态管控。
政策密集落地，市场并不是一片火热。
2026年上半年，百城新建住宅价格累计上涨0.59%，百城二手住宅价格累计下跌2.9%。 6月百城二手住宅均价12639元/平方米，环比下跌0.42%。
分化是核心特征。 一线城市上半年二手住宅价格累计下跌2.17%，跌幅显著小于其他梯队；上海自3月起连续4个月环比上涨，深圳6月环比转涨。 二线和三四线仍在调整通道，6月百城二手住宅环比下跌城市有88个，上涨的只有12个。
土地市场缩量更明显。 2026年上半年全国新建商品房销售面积同比下降11.6%，开发投资同比下降18%。
数据讲了一个朴素的事实：政策底在夯实，市场底还在磨。 二手房成交活跃是靠"以价换量"换出来的，不是靠涨价换出来的。
刚需自住：
购房成本确实是近几年最低：首付门槛大幅下降，5年期以上LPR维持在3.5%的历史低位。
但有两个前提不能忽略。
一是月供要控制在家庭月收入的30%以内，首付降低不等于可以多借。 现金流的安全边际比"上车"更重要。
二是买房看地段、看配套、看通勤，不看政策优惠。 政策是锦上添花，不是决策理由。
改善置换：
这一轮政策的最大受益者是改善家庭。 满2免征增值税省掉一大笔税费，换购退税延续到2027年底，"先卖后买"的资金压力小了很多。
操作上建议先挂牌卖房，同步看房。 现在二手房市场仍是买方市场，卖房需要合理定价和耐心。 不用担心"房价马上暴涨"——百城二手房价格还在累计下跌，市场不具备暴涨基础。
投资购房：
"房住不炒"的方向没有变，政策的核心是托底不是刺激。 未来具备保值空间的，只有一线城市核心地段，以及人口持续流入的强二线核心片区。 三四线城市、远郊、大户型、老破大，流动性还会继续收缩。
国资收储不等于政府兜底所有二手房：
这一点必须先说清楚。 地方国企收储有明确的准入门槛：优先收购主城核心地段、地铁通勤便利、配套齐全的中小户型现房，单套建筑面积多在120平方米以内，70平方米以下主城步梯老破小是各地争抢的核心标的。 远郊大盘、产权纠纷房、房龄过长无修缮价值的房源，不在收购名录内。
收购价通常为小区近半年网签均价的8.5-9折，由财政监管账户一次性拨付。 这是给主城中小户型业主提供了一个官方退出通道，不是给所有二手房托底。
核心城市核心资产
一线和强二线的核心板块，自住房可以持有。 上海二手房已连续4个月环比上涨，深圳6月转涨，核心城市的价格修复在进行中。 这类资产不需要因为政策利好就急着涨价挂牌，但也不必恐慌性降价。
非核心资产
三四线城市、远郊、房龄超过15年且无电梯、配套老旧的次新房，流动性偏弱。 持有成本（折旧+物业费+资金占用）可能高于租金收益。 趁政策窗口期出清，把资金换到更优质的资产上，是2026-2027年成本最低的"卖劣买优"窗口。
多套房业主
结构性减仓的思路：抛售顺序上，人口流出城市优先于远郊大盘，远郊大盘优先于老破小。 保留的是一线和强二线核心区、地铁沿线、房龄较新的次新房。
国资收储不是无条件接盘。 3000亿再贷款是定向资金，优先锚定主城区地铁沿线中小户型，远郊大户型和豪宅不在清单内，资金严禁被房企挪用于新增开发。
"首付15%"是多地执行口径，北上广深核心主城区仍执行差异化管控，不能理解成全国无差别统一执行。
"政策底"不等于"市场底"。 2026年上半年百城二手住宅价格仍在累计下跌2.9%，筑底是一个需要时间的进程，不是一纸政策就能立刻翻转的。
国务院把住房列入"大宗耐用消费品"框架，意味着房子正在回归消费属性。 未来判断一套房的价值，要看人口、产业、供应、产品、流动性，而不是看城市名字和政策风向。