2026年上半年广州楼市总结与下半年展望——分化中修复，持续中筑稳
上半年总结：成交筑稳，加剧分化，好房聚流，质价比为王
- 控增量、建好房、新地王、城市更新正逐渐在修复后市预期。
- 库存去化与降价收窄证明了“此前市场向下预期”的收敛。
- 伴随政策对“内循环”主体的激励和引导，下半年楼市的分化趋向和筑稳预期都将得以持续。
先看全市数据，上半年新房成交364.5 万㎡，同比微跌 1%，大致持平同期；连续四年稳定在月均60 万㎡的成交底盘。因而，市场底部确认。上半年其中一个重要特征是，全市库存情况进一步改善。截至6月30日，广州全市整体库存面积降6%，去化周期已回落至16个月。同时项目平均让利幅度也较往年明显收窄。因而，市场健康运行的基础进一步夯实，情况正往更积极的方向发展。另一个更为重要的特征是，“K型分化”正在加剧。从区域格局看，表现为：中心强、近郊稳、远郊承压。上半年广州“中心+近郊”的份额已提升至6成，尤其天河、海珠去货效能领跑。而市场流量（由实际置业成交、项目人气、曝光度三个维度统计）正持续向奥体广氮、海珠中心、老黄埔、万博汉溪长隆等核心板块，尤其是板块内的新规好房加速聚拢。上半年成交TOP20楼盘中14个为新规项目；TOP项目相对其它产品的流量差距十分明显。上半年广州市区500万以上成交占比上升；另外，近郊250-400万地铁盘热度向好；豪宅，仍然有价有量。但作为“K型分化”的另一端：远郊库存承压明显，以价换量成常态、旧规产品流通性渐弱。从各区域库存情况差异也可以验证上述观点。天河/海珠等中心区去化周期回落至15个月内，远郊普遍超19个月。二级市场“K型分化”又进一步影响一级市场供求结构。中心区土地占比飙升至7成，马场地块溢价27%刷新单价地王，助推豪宅行情，全市5宗溢价地均来自中心区和近郊。市场行情步入"质价比为王、结构性机会主导"的修复周期。下半年市场展望：温和修复、延续分化
首先，从市场交易的驱动力来看，宏观政策对"国内大循环"的倾斜正在不断加码。为应对国内外复杂形势，下半年“稳内需+稳投资”的迫切性显著提高。作为宏观经济“估值之锚”，房地产的金融资产属性已经在《求是》中得到确认。国家宏观调控已定下“3个明确+2个提速”，广州“全方位维稳”的政策基调也已经定下。一方面是持续释放购买力，包括"穗八条"新政、房票扩容、公积金优化等，这些措施将继续出力，并加快落地；另一方面是巩固房地产开发投资，包括国家《城市更新“十五五” 规划》落地，以及由此带来的“十万亿”投资空间；另外广州城市更新也将保持高效率，预计全年投资有望超过2000亿元（注：1季度完成569 亿元，同比升42%）。由“穗八条”释放购买力、“好房”匹配刚改/置换、“旧改”释放房票需求。故而，下半年广州“楼市基本盘”将得到有效托底。一级市场预计仍将延用【控总价+核心区域出让】思路：当前一线城市土拍集体回暖信号明确，广州下半年也不乏靓地推出。预计优质地块有望延续上半年溢价行情，核心资产价值预期将得到持续强化，从而带动主城豪宅、改善项目行情。注：基于政府发布的《2026年商品住宅用地蓝皮书》，下半年有望推出越秀走马岗、天河金融城、荔湾芳村客运站、白云新城等多宗中心靓地，涉宅用地中心区占比42%。二级市场存在两大主力需求（【好房】+【房票】），它们都已获得政策强化（4月“穗八条”）。再者，我们预计下半年全市新增供应仅为1.65万套，并且具有市场吸引力的产品占比将较往期上升。因而，下半年市场承接力会更有保障。制约则更多来自于可售货量，以及旧规产品的库存去化压力。其中：天河、海珠、白云三区货量均增加约3成，800 万以内新规产品供应增多，奥体广氮、琶洲、白鹅潭、白云湖、万博等传统热门板块仍持续有优质新规新盘推出。2个主力近郊区域：番禺新货有望翻倍，大量地铁新规产品入市将驱动区域成交显著增长。但黄埔下半年供应会有明显收缩（环比缩减六成），但小户型产品占比上升，这一方面抑制了区域成交，但另一方面区域去化效率则可能较上半年上升。3个主力远郊区域：包括增城、南沙、花都则仍会以低价盘走量为主，仍是去库存为首要任务。除货量之外，需要更加关注的是：随着对“新规新房”审批管控趋严，高使用率产品"买少见少"，其稀缺性也将被动抬升。这意味着，优质新规产品的虹吸效应必然继续增强。整体而言，下半年流量逻辑不变，市场将呈“稳健修复，质价比为王”的特征。受库存约束、购买力分层及土地缩量影响，当前楼市仍难以全面复苏，但结构性机会贯穿全年。——上半年筑稳，下半年市场将依托政策落地、优质供给加持迎来温和修复。对于购房者而言，需要关注的是：广州楼市已正式进入“结构性主导” 的长调整阶段，K 型分化格局必然延续。主城核心优质住宅仍将虹吸购买力，置业、投资均需锚定板块、产品双重价值。下半年中心区稀缺新规好房与近郊地铁高性价比盘是难得的窗口；对于开发商，精准定位、精细化营销将越来越成为实现项目资金回笼的必然手段。