国务院2026年5月印发的《城市更新“十五五”规划》明确了一个数字——“十五五”期间要改造城镇危旧房约50万套（间）。 50万套是什么概念？ “十四五”时期这个数字是25万套，相当于未来五年任务量直接翻倍。
但住户拿到的不再是拆迁补偿款，而是一份需要自己出资的改造方案。 北京市西城区三里河一区28号楼，54户居民每户平均出资约36万元。 哈尔滨道外区南和街112-1号，15户居民每户自筹约10万元。 同样是推倒重建，前者是政府补贴40%、居民承担60%，后者是居民全额自筹。
这两种模式并存，取决于房屋危险等级和各地政策设计。
2025年8月，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》首次在中央层面提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。 2026年5月，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》。 同年6月8日，国务院政策例行吹风会上，住房城乡建设部副部长秦海翔明确表示，要“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。
国家发改委在吹风会上披露，2026年将安排中央预算内投资城市更新专项资金970亿元。 财政部、自然资源部相关负责人也一同出席。 四部门联合解读，意味着城市更新已从地方试点上升为全国性制度安排。
哪些房子能进入这50万套的改造名单？ 住建部划定的范围是：国有土地上C级、D级危险住房，预制板房屋，以及国有企事业单位破产改制、“三供一业”分离移交等遗留的非成套住房。 拆解来看，五类房屋优先级最高。
D级危房排在第一位。 整栋楼承重结构严重损坏，随时有坍塌风险。 三里河一区28号楼建于1978年，墙体开裂、设施老化，被认定为D级危房。 2025年9月开工，采用装配式技术，整栋楼拆解为156个混凝土模块单元，约90%的建造工序在河北廊坊工厂提前完成。 从拆除到回迁，不到6个月。 改建后满足北京8级抗震设防，每户平均增加约10平方米。
C级危房是第二类。 整体框架尚稳，但局部隐患突出。 处理原则是能加固就加固，若加固成本超过新建成本的50%，且整栋楼住户达成统一意见，可申报重建。
第三类是无独立厨卫的非成套住房。 筒子楼、老国企宿舍，整层共用厨房卫生间。 哈尔滨南和街112-1号就是典型——老砖混房子冬冷夏漏，没供暖、没排水。 2023年被鉴定为D级危房。 2026年7月18日正式启动拆除。 重建后变为四层成套住宅楼，独立厨房、独立卫生间、集中供暖、天然气入户、排水管网全面更新，加装电梯。
第四类是抗震标准严重不达标的预制板楼房。 1990年之前修建的居民楼，抗震等级普遍偏低。 青岛市已明确将“抗震性能不满足现行要求的预制板住房”纳入原拆原建试点范围。
第五类是城市核心地段安全隐患突出的城中村。 《城市更新“十五五”规划》明确，城中村改造约4000个。
房子老不代表一定能拆。 一套建成35年但结构完好的楼房，大概率只做加装电梯和外墙翻新。 而一套建成22年但鉴定为C级危房的，反而更有机会进入重建名单。
原拆原建的资金模式，全国并不统一。 中国房地产业协会对全国22个项目汇总分析，居民出资占比35%、政府出资占比43%、社会资本出资占比22%。
各地也在拓宽资金来源。 长春、吉林市已出台提取住房公积金支付原拆原建支出的业务指南。 济宁允许提取产权人及其配偶、双方父母、子女的住房公积金。 青岛支持缴存人提取公积金用于原拆原建或支付改建期间租房房租，提取范围可扩大到本人及配偶、双方父母、子女。 “代际互助”正在成为缓解现金流压力的重要方式。
入户摸底不等于马上拆迁。 工作人员上门是采集房屋安全等级、建成年限、住户改造意愿等信息。 目的是建立电子档案，把符合条件的房屋录入备选台账。
即便房子符合条件，开工还有两道硬门槛。 一是整栋楼住户同意率——三里河项目要求100%同意。 南和街项目历经两个月走访沟通，15户居民全部签署委托代建协议。 深圳罗湖项目意愿征集到开工仅用4个月。 二是资金筹措方案必须落实。
城市更新的逻辑已经变了。 过去是“拆字一喷、黄金万两”，现在是“谁受益、谁出资”-。 50万套危旧房改造，每一套背后都是一个需要住户参与决策、参与出资的具体项目-。
房子是用来住的。 住得安全、舒心，才是它最根本的价值。