2026年5月28日，国务院正式印发了《城市更新“十五五”规划》，这是城市更新领域第一部国家级专项规划。 规划明确，“十五五”期间将新开工改造城镇老旧小区约11.5万个，改造城镇危旧房约50万套（间）。
钱也同步到位了——国家发展改革委固定资产投资司负责人在国务院政策例行吹风会上披露，2026年中央预算内投资城市更新专项安排资金970亿元，重点支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等项目，惠及居民约800万户。 与此同时，在“两重”建设中安排超长期特别国债资金1600亿元，比上一年增加250亿元，支持城市地下管网建设改造。
市场的反应，已经先一步写出来了。 贝壳研究院2026年5月的数据显示，在2025年至2026年间完成系统性改造的老旧小区，二手房成交价格平均上涨了8%到12%。 在北京、上海、杭州等核心城市的部分小区，涨幅甚至能达到15%到25%。
加装了电梯的高楼层房源，涨幅更为明显。 流通性的改善同样显著——以上海内环内房龄超过20年的住宅为例，平均成交周期从2025年的62天，大幅缩短至2026年的22天。 房子从“有价无市”变得“有价有市”，这是资产活力真正回归的标志。
很多人容易漏掉一个细节：老房子涨的，不全是“房子”本身，而是配套被补齐后的居住价值和交易效率。 老小区过去最怕的是难卖，改造后路、灯、梯、车位这些硬条件一补，买家接受度就变了，成交周期就会缩短。 租金市场同样反映了这种质变——改造后的小区依托养老、商超、托育配套落地，房屋出租均价普遍上涨15%到30%。
住建部副部长在政策吹风会上表示，当前我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。 规划坚持“保护第一、应保尽保、以用促保”，坚决杜绝大拆大建。 这意味着，过去靠“拆”来兑现价值的逻辑已经彻底翻篇了，“原地升级”成了老房子的新剧本。
现在值得关注的是这几类房源。 已纳入改造清单、但还没开工的小区，改造预期已经在里面了。 本轮改造实行清单制管理，一旦上榜，管线更新、加装电梯、车位扩容这些项目就会陆续落地。
核心城市核心地段的老小区，地段稀缺，改造后居住痛点一消，价值重估的空间更大。 具备加装电梯条件的老楼，四楼以上的变化最明显——电梯一落地，流通和价格都会跟着动。
当然，这场价值重估并非雨露均沾。 位于一线及强二线城市主城核心地段，同时拥有地铁和成熟学区加持的老旧住宅，正在成为硬通货。
相反，那些地处远郊、无地铁、无学区、无产业支撑的老房子，价格仍在承压，既不好租也不好卖。 判断一套老房子能否搭上这班车，核心关键在于是否被纳入地方城市更新项目库。
“买新不买旧”的老思路，确实在松动。 大规模新建住房的节奏在降，城市更新和存量提质正在接过主线。 老房子的价值，不再只看“旧不旧”，而是看它能不能在更新里重新入场。 你手上那套被念叨了多年的老房子，也许正在悄悄改变它在这个市场上的位置。