2026年上半年楼市的一组数据，让不少关注房地产的人都停下了手中的事。 住房城乡建设部发布的数据显示，上半年二手房在全国新房与二手房交易总量中的占比达到50.4%。 这是历史上首次，在全国范围和半年度尺度上，二手房成交超过新房。
北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）的二手住宅交易面积，都已经超过了新建商品住宅。 这些省市大多是经济大省，商品房市场化发展较早、购房需求比较活跃。 一个全新的存量房产时代，已经实实在在地到来了。
很多人还在用十年前“新房为王”的眼光看市场，但这个50.4%的数字提醒我们，房地产市场的交易结构正在发生深刻变化。 二手房成交占比过半并非个别月份的偶然波动。 2025年全年二手房交易占比就已经达到46%。 今年4月以来，单月占比持续处于50%以上高位，上半年整体过半是这一趋势逐步确立的结果。
支撑这一变化的，是供需两端同时发生的变化。 从供给看，经过二十年高速建房，城镇存量住房规模已经相当庞大。 从需求看，改善性需求已成为新增购房需求的主体，而这类需求大多通过“一买一卖”的置换模式实现，直接推动了二手房交易规模扩张。
不少人看到新建商品房销售面积同比下降11.6%，就觉得市场还在往下走。 但单看新房数据是不够全面的。 根据住房城乡建设部门的网签数据，上半年二手房网签面积同比增长10.2%，增速比1至5月份还加快了2.5个百分点。 把新房和二手房合起来看，4月、5月、6月这三个月的交易总量连续实现同比正增长。 6月份，北京、上海、广州、深圳4个一线城市和杭州、成都、南京、武汉等12个区域中心城市，新房和二手房交易总量同比增长了21.7%。 全国有207个城市实现了同比正增长。
从更全面的角度看，房地产市场整体交易规模趋稳的态势是比较清晰的。 广东省的数据也能说明这一点，今年上半年全省一二手住宅网签交易面积5651万平方米，同比增长0.8%。
从新房供给端来看，房地产行业正在主动调整。 上半年房屋新开工面积2.32亿平方米，同比下降23.4%。 这个数字比同期4.0亿平方米的新建商品房销售面积低了约1.7亿平方米。 房企“以销定产”、主动调整，不再像过去那样盲目拿地、大规模开工。
库存方面的变化也值得关注。 截至6月末，全国商品房待售面积约7.63亿平方米，同比下降0.9%。 这是自今年3月以来，待售面积连续第4个月同比减少。 其中，待售3年以下的面积约5.62亿平方米，下降了3.5%。 这说明在售库存正在持续收缩。
二手房市场的供给压力也在同步缓解。 截至6月底，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉8个重点城市二手房挂牌量约123万套。 与2025年6月的历史高点相比，减少了28万套，降幅约19%。 其中杭州挂牌量较历史高点下降39%，降幅居首；广州下降32%、上海下降31%、北京下降27%、成都下降26%。
房价方面的信号也在慢慢显现。 3月到6月，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比连续4个月上涨。 6月份，70个大中城市中有20个城市的新房价格环比上涨，比5月份增加了4个，是2025年5月以来最多的一个月。 国家统计局副局长毛盛勇在7月15日的国新办新闻发布会上表示，从上半年数据看，政策成效逐步显现，房地产市场出现了几个积极变化。
几乎与上半年数据发布同步，国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》公开发布。 这份规划明确提出将住房消费纳入大宗耐用商品消费范畴，并且排在第一位。 在存量时代，住房相关行业的价值更多通过“换房”“改房”“管房”来实现。 一套二手房置换，能带动装修、家居、家电等一系列下游消费。 城中村、危旧房和老旧小区改造也在持续释放新的需求。
不同的人群，面对这个市场可能需要有不同的考量。 对于刚需购房者来说，市区成熟地段的二手房配套相对完善、通勤便利、价格也比较稳定。 可以优先考虑房龄适中、物业不错的次新二手房。 对于改善置换的家庭来说，当前二手房流通速度有所提升，挂牌房源的价格也趋于理性，适合“卖旧换新”，优先选择学区、地铁、商圈配套齐全的核心板块房源。 对于投资者来说，存量时代的增值逻辑更多转向租金收益和地段稀缺性，只有核心城市的优质房产具备长期保值能力。
50.4%这个数字，是一个值得留意的分水岭。 高速建房的增量时代正在过去，存量置换、住房消费的新周期正在开启。 在这个市场里，城市与城市之间、板块与板块之间、新房与二手房之间的分化，可能会成为常态。
你现在买房更倾向新房还是二手房？ 置换过程中遇到过哪些难题？ 欢迎在评论区聊聊你的看法。