前阵子刷到个小区物业经理发的朋友圈，配文是“第三阵子发不出保洁工资了，有没有同行支个招，这费到底怎么收”。 想起2025年物业500强的平均收缴率已经掉到71%，比四年前少了近两成，剩下的中小物企，一半以上的项目连半数物业费都收不上来。
以前住老小区的时候，保洁阿姨早上七点就蹲在单元门口擦扶手，电梯里的不锈钢面板能照见人影。 去年换了个新物业，有次下去扔垃圾，看见楼梯转角的积灰能画出印子，楼下垃圾桶满了三天没人拉，夏天飘出来的味隔着三层楼都能闻见。
业主群里问了几句，物业回“人手紧，排不过来”，转头物业费通知就贴出来了，每平涨三毛。 2025年中物智库的住宅物业服务满意度是73.2分，同比又降了1.4分，投诉里最多的就是保洁、安保、绿化这几项，关键词都是“响应慢、标准乱、解决不了”。
还有一批不交的是空置房的业主。 我同事老周在隔壁市买的婚房，俩人都在本地上班，房子装完晾了一年半还没搬过去，每个月光物业费就一百二十多，一年下来一千五。
他去年去物业问能不能减点，物业甩过来一句“民法典944条写的，不得以未接受服务为由拒交，你那电梯消防绿化的钱，难道因为你不住就不花了？ ”后来他才知道，有些地方原来有过空置半年打7折的规定，2023年底法工委就把这类地方性规定叫停了，说没有上位法依据，但现在签物业合同的时候，倒是可以自己跟物业约定空置期的减免比例，只是大部分人签合同的时候根本不会翻这一条。
更闹心的是钱花去哪了。 小区单元门禁上贴的开锁广告，电梯里循环的医美、教育广告，还有门口那两个快递柜的进场费，按规矩都是业主共有的公共收益，每年这笔钱少则几万多则十几万。
去年我们小区有业主去问，物业说“都贴补给保洁工资和绿化养护了”，要明细拿不出来，说“这是公司内部账目，没必要给业主看”。 中物协调研过，2025年真正按规定把公共收益明细贴出来的小区，只有21.3%，剩下六成多要么不公示，要么公示的数字跟瞎填的一样。 现行的包干制下，物业费加公共收益都在物业兜里，你不问他就当没有，问急了就拿“商业秘密”挡。
还有人是被房价跌得没了交钱的劲。 2021年高位接盘的那些业主，当时买的1万8一平，现在同户型挂1万2都没人问，首付都亏没了，每个月还要还房贷，物业那边又来一张涨价的通知，每平多加两毛，一百平的房子一年多交两百四。
也不是掏不起这两百四，就是看着账户里的资产缩水，每一笔刚性支出都像在往伤口上撒盐。 中物智库的报告里提过，这两年物业缴费率和小区二手房跌幅是呈负相关的，跌得越狠的小区，缴费率掉得越快。
法也越来越多。 有的是天天给你发微信，从“亲爱的业主记得交物业费哦”到“再不交就上报征信了”，一天能发八条，不知道的以为催债的还是对象。
还有的更离谱，你说不交，他就把你家门口的保洁停了，垃圾也不收，严重的甚至会给你家停水停电。 其实民法典944条第2款写得明明白白，物业不得用停水、停电、停气这些方式催物业费，真碰上了直接打12345或者去住建部门举报，反而是物业要担责任。 2025年的物业投诉里，强制管理类的占比12.4%，同比增速22.7%，是所有投诉类型里涨得最快的。
现在有些小区也开始试别的路子。 比如成都郫都、山东任城那边推的信托制物业，物业费加公共收益都进一个业主共有的账户，双密码，业主手机上就能查每笔钱花去哪了，物业只拿10%到15%的固定酬金，干不好业主随时能换。
2025年末全国的业委会平均成立率才34.6%，一线城市也就48.2%，三四线好多地方连25%都不到，很多小区连跟物业谈判的主体都没有。 也有人签物业合同的时候，特意把空置期的减免比例写进去，免得后面扯皮。