7月20号清华大学房地产研究中心吴璟团队发的上半年楼市解读里，有个数据挺显眼：2026年上半年全国二手房交易占商品房总交易的比重到了50.4%，18个省份的二手成交面积已经超过新房。
以前绝大多数人默认“买房=买新房”，周末挤售楼处、看沙盘、听置业顾问讲未来规划，是多数人接触房子的第一站。 现在这个默认项换了，18个省份里，北京的二手成交量是新房的3.6倍，上海4.9倍，南京是4倍多，成都的二手占比已经冲到接近80%。
不是大家突然不爱买新房了，是新房的盘子本身在缩。 2026年1-6月房地产开发投资同比降了18.0%，新开工面积降了23.4%，房企现在基本都是“以销定产”，卖一套算一套，待售面积已经连续4个月往下走，愿意拿地盖楼的开发商越来越少。
现在刚需去看房，中介第一句不会先问“要不要看看新盘”，反而先确认你是不是接受二手。 可选的房源太多了，定价权早从开发商转到买卖双方手里，不用赶在周末去售楼处抢号，同一个片区能对比十几套，砍价空间也足，房东挂320万的房子，磨两次能谈到295万成交的不在少数。
二手是现房，配套都是落地的。 楼下超市开了几年，对口的小学已经送完三届毕业生，规划的地铁口离小区大门800米是实打实测过的，不会像有些远郊新盘，说的“明年通地铁”拖了三年还在挖基坑，延期交房的事这两年也见得多了。
现在刚需挑房子的标准也变了，不会再想着“买完两年涨30%”，先看地段近不近地铁，物业是不是品牌，以后万一要卖好不好出手。 远郊那些印在海报上“未来有产业园”“规划了大型商业体”的新盘，去看的人明显少了。
另一边，手里有房要卖的房东，对现在的行情感知更直接。
同一个行政区，2019年的次新两居，满二唯一，挂280万，挂出来半个月带看12组，一周就签了，买家都没怎么砍价。 隔了两条街的1994年无电梯老破小，同样的两居挂220万，挂了三个多月，带看只有3组，最后房东降到195万才出手，还是买家谈了好几次条件，要房东包两年的物业费。
远郊大盘的房东更难，当年开盘抢着买的楼盘，现在挂出来比买入价低20万都没人问。 人口流出的县城更明显，新盘才卖4000一平，二手挂3500挂了半年，连咨询的都没有。
现在房东挂牌也不敢乱报价，同小区上个月成交了一套285万，你挂310万，中介根本不会往推荐列表里放，推了也没人看，浪费双方时间。 8个重点城市的挂牌量比2025年6月的高点已经降了19%，北京、上海比各自去年的高点分别降了17%、26%，看起来挂牌总量少了，但报高价的房源一样没人理。
手里有多套房产的家庭，这两年的感受也不一样。
以前家里囤两三套房是常态，总觉得放着就能涨，现在这套逻辑走不通了。 多出来的闲置房，一年物业费几千，按每年2%的折旧算，一套150万的房子一年光折旧就3万，空着的话还要交采暖费、偶尔修个水管灯泡，一年下来什么都不做亏出去小四万。
现在多套房的家庭基本都在调整持仓，先把远郊的公寓、老家的老破小、没学区的老房子往外推，卖了的钱要么凑到核心区换套大一点的，要么就留着，把房产占家庭总资产的比例往下压。 以前有的家庭房产占比能到70%-80%，现在普遍往40%-50%调，毕竟靠房子增值套利的空间基本没有了，现在房子的属性就是住，或者收点租保值，再想着囤房涨价，大概率要砸手里。
改善置换的人群，倒是能在现在的行情里摸到更顺的链路。
现在新增购房需求里，改善的占比越来越高，多数都是“卖旧买新”或者“卖旧买次新”，之前最怕的是旧房卖不掉，新房要先付首付，两头压着资金，现在二手流通快，挂出去一两个月就能拿到钱。
各地还有换房退税、低利率贷款的政策，卖房之后1年内买房，个税可以退，贷款也给优惠，还有带押过户的推广，旧的房贷没还清也不用先垫资过桥，能省几万块的费用。 之前碰到过一个读者，之前住60平的老破小，孩子要上小学，把老破小挂了200万，挂了22天就卖了，拿了钱加了手里攒的80万，买了套核心区120平的次新三居，走的带押过户，旧的30万贷款没还清直接办的手续，没找过桥，前后折腾了不到三个月就住进去了。