上周陪朋友去算主城地铁口那套89平的账，挂300万，销售按完计算器抬头说，现在首套首付只要45万，比他上个月来问的时候又少了15万。
那15万是什么概念，是很多人卡在储蓄罐里攒了一两年的钱，之前差这一截够不上首付，现在突然就跨过去了。
很多人还在刷新闻纠结房价会不会涨，没注意到7月楼市的三个动作，已经把之前的运行逻辑整个换了。
先是六部委的新政，不是之前挤牙膏式的松绑，今天降个首付明天调下公积金，这次是住建部、央行、财政部、金融监管总局、税务总局、自然资源部六个核心部门一起出，覆盖需求、供给、金融、税费的全链条，全国统一的口径。
信贷端的首套最低首付直接降到15%，二套25%，全国统一，之前各地首付比例乱得很，现在不用猜各地政策了。
首套房贷利率现在重点城市普遍在3.5%以下，部分城市已经破了3.2%。 100万贷款贷30年，每个月月供能少还300块左右，一年就是3600，三十年下来省十几万。 已经在还贷的存量房贷也能跟着优化，月供压力轻一点，断供的风险也低一点。
税费端的调整更直接，先是把普通住宅和非普通住宅的划分取消了。 之前很多城市按面积、总价、容积率划线，超了就要按更高的税率交税，现在计税档位统一，交易流程简化，改善型的大户型交易成本直接降了一截。
然后是增值税的调整，满2年的住宅还是免增值税，不满2年的，增值税税率从5%降到3%。 一套300万的不满2年的房子，光增值税就能省6万。
还有卖旧买新的个税全额退税，原来快到期了，现在直接延到2027年底，卖掉自有住房一年内买新房，出售环节的个税全退。 加上带押过户全国推，不用先还清贷款就能卖房，之前置换要走三四个月，现在几周就能办完。
这套政策的目标很清楚，不是让大家去炒房，是让真的要买房的人少掏钱、少等时间、少缴税。
需求端降了门槛，供给端的动作紧接着就来了，就是国资下场收存量二手房。
央行之前放的3000亿保障性住房专项再贷款，利率1.75%，期限5年，加上地方专项债的配套，总撬动的规模差不多近万亿。 现在全国已经有近80个一、二、三线的城投、安居集团在启动收储了，不是小打小闹。
收的标准很明确，按小区网签价的8.5到9折，定向收主城区地铁沿线、配套完善的面积70平以内的中小户型，收过来翻新之后做保障性租赁住房或者共有产权房，租给新市民和年轻人。
但不是什么房子都收，远郊大盘、县城边缘的房源、没配套的老旧大户型、商办公寓，都不在收储的清单里。 房龄20年以上的老破小、物业差的小区，基本连摸名单的资格都没有。
这次政策用真金白银把话说透了，不是所有房子都托底，只兜核心资产，剩下的自己处理。 之前很多人以为救市是全盘接，这次不是，收储相当于给二手房开了个官方出口，但只有符合标准的能进，进不去的，流通价值只会继续往下压。
需求端和存量供给端的动作都落了，还有个容易被忽略的事，是房企融资的白名单制度这次也被纳入了新政的组合里，常态化运行。
白名单其实2024年初就建了，这次7月的调整是加了几个实打实的规则：一是融资不再只偏向国企央企，不同所有制的房企一视同仁，符合条件的项目和民营房企也能拿到开发贷、发债融资，之前一刀切停贷的情况不会再出现。 二是每家房企确定一家主办银行，建立长期合作关系，不会出现今天这家抽贷明天那家停贷的混乱。
还有资金的用途卡得很死，融资的钱只能投到项目建设和保交楼上，不能拿去抢地王，也不能搞多元化扩张。
之前大家不敢买房，很大一个顾虑是怕房企暴雷烂尾，白名单跑通之后，供给端的风险慢慢出清，这个顾虑才会淡一点。
这三件事凑到一起，不是要把房价再拉一波暴涨，也不是要把价格打下去，是把之前普涨普跌的逻辑拆了。
之前楼市的行情是同步的，涨的时候全国一起涨，闭着眼买都赚，挂出去就能成交，跌的时候也是一起跌。 现在三件事的作用叠加，是分化会越拉越明显。
一线、强二线省会、都市圈核心城市的主城区，地铁沿线、配套齐的中小户型刚需和改善房源，有真实的购买需求撑着，有官方收储的托底，有白名单保交楼，流动性会先回来，价格慢慢企稳。
远郊大盘、三四线城市的非核心区、人口一直流出的县城、房龄20年以上的老破大、没学区和配套的商办公寓，没有真实需求托着，也不在收储的范围里，流通性会越来越差，价格也会继续往下走。
现在要是打算买房，几个判断标准可以参考。
先看城市和人口流向，优先选人口一直净流入、产业扎实的一线和强二线，远离人口一直流出、产业空的三四线和县城。 房子的价值本质就是城市的价值，城市在扩张，房子才有支撑，城市在收缩，房子就是负资产。
再看地段和配套，同一个城市里，优先选主城、地铁沿线、有学区和商业配套的，远郊没配套的大盘尽量避开。 收储的标准其实就是流动性的标尺，官方愿意掏钱收的房子，才真的卖得出去。
最后看户型和面积，优先选70到120平的中小户型，是刚需和改善的成交主力，流动性最好，也是政策支持的重心。 大户型和豪宅总价高，接盘的人少，流动性反而不如中小户，商办公寓更要避开。
身边已经有看了半年房的人，之前盯着远郊的盘，上周去退了意向金，转去看主城70平左右的老小区，说至少这种在收储的范围内，以后要置换，至少有官方的出口，不用砸手里。