上个月去乐清出差，顺路绕到老城区找高中同学吃饭，原先说好去他家楼下那家开了二十年的海鲜面馆，到了才发现店门口封了围挡，同学笑说面馆没关，是他住的虹苑小区在动工，没法在家煮面待客。
他说这楼1986年建的，4幢楼一共52户，去年底全体业主凑钱把老楼推了，原址盖新的，每户掏了差不多20万，明年6月就能搬回去，新房带电梯，一户配一个车位，原先的两房还升级成了三房。
之前刷到好多说法，说2026年拆迁叫停了，手里的老房子要砸手里，虹苑这事看着反倒反过来——大拆大建确实不搞了，但老房子的出路没堵死，还多了几条之前没有的走法。
2026年5月国务院发了《城市更新“十五五”规划》，是国内城市更新领域第一部国家级专项规划，里面划了几条硬杠杠：城市更新单元里拆除的建筑面积，不能超过现状总建筑面积的20%，拆建比要控制在2以内，就地安置比例不能低于50%。
年初自然资源部和住建部还联合发过文，严禁借城市更新的名义变相搞房地产开发，之前那种推一片盖一片的粗放模式，确实全停了。
住建部提的方向是“留改拆”并举，以保留利用提升为主，不是说老房子一律不能动，是之前的玩法换了个逻辑：从前老房子的价值靠“拆”兑现，是房企拿地你沾光，现在换成“改”和“建”两条路，政府投钱、业主参与，直接把居住品质提上去。
“十五五”期间的改造体量可以和之前的棚改高峰对照看：棚改高峰三年一共改了1800万套，“十五五”的50万套危旧房体量差了两个数量级，靠拆兑现价值的路径确实封得差不多了。
这次国新办6月8日吹风会明确的数，新开工改造的城镇老旧小区有11.5万个，要完成的城镇危旧房改造是50万套，城中村改造是4000个。 重点查的是建成20年及以上的城镇住宅小区，补的是燃气、供水、热力、道路这些配套基础设施的短板，有条件的小区还能加装电梯。
钱是跟得上的。 2026年中央预算内投资安排了970亿元专项，用在老旧小区和危旧房改造上，超长期特别国债拿了1600亿元投地下管网改造，这两笔都是直接落到项目上的。
上海到2026年6月底的公开数据，老旧小区改造已经做了486.7万平方米，旧住房成套改造完成15万平方米，受益居民有3733户，都是已经在落的事。
当然也不是所有老房改完都能估值跳涨，核心区地段好的，改完流动性会往上走一点，远郊的老小区多半就是住得舒服些，别盼着有太大的溢价。
原拆原建这次是真的写进了国家级规划里，“支持老旧住房自主更新、原拆原建”是“十五五”规划的明文内容。 虹苑是浙江首例走通的小区，52户100%自筹了1010万，全靠业主自己协商推进，2026年7月刚动工，进度算快的。
不是只有浙江在试。 长沙对符合条件的C、D级危房，给每平方米1050元的奖补，广西的政策里也明确，原拆原建项目论证通过之后，可以新增地下停车设施，还能加一定比例的商办和住宅。
不过这事门槛不低，目前走通的案例都得是C/D级危房，业主得100%签字，自筹的资金也要拿得出来，还要地方政府给开政策口子，协调消防、采光、相邻权这些细碎的事，不是随便哪个老小区都能申请的。
之前传得沸沸扬扬的房屋养老金，住建部官媒专门澄清过，和房地产税不是一回事。 目前是在22个城市试点，分公共账户和个人账户，公共账户的钱由政府出，不需要老百姓掏，个人账户的细则各地还在摸，这笔钱是给老房子全生命周期维护用的，不是额外加的负担。
现在政策优先级最高的是D级危房、重大公建红线里的房子、隐患集中的预制板楼和非成套房筒子楼，这类要么走原拆原建通道，要么走危房奖补，流程是相对顺的。
然后是划在11.5万个老旧小区改造清单里的建成20年以上的房子，能挨上轮次改基础设施，符合条件的小区也在陆续推加装电梯。
剩下的远郊老破小，结构没问题也没划进改造清单，也没在4000个城中村指标里的，暂时既等不来拆，也轮不上改，流动性和价值基本跟着所在板块的行情走。