531户居民，只有25户交了物业费。 贵阳交建花园小区因为欠费被断电，电梯停运，物业负责人说自己已经垫了一年多的钱。 这不是个别现象。 2025年，全国住宅物业服务满意度跌到69.1分，500强物业公司的平均收缴率掉到了71%，连续四年往下走。
业主不交钱的原因很直接。 2025年的调研数据显示，超过40%的业主对车辆管理不满意，约35%的业主对公区环境卫生不满意，超30%的业主觉得物业费偏高。 楼道没人扫、电梯坏了没人修、门禁形同虚设，投诉了好几次也没动静。 业主觉得交了钱没得到服务，干脆不交了。
物业这边也在喊亏。 人力成本占总支出的六成以上，保洁、保安、维修的工资一直在涨，电梯消防的维保费用也年年增加。
收缴率上不去，很多项目收不抵支。 2025年全年有173个物业撤场项目，其中近三分之二是物业自己主动退出的。 保利物业在上海的两个项目，入驻才6个月就发了撤场通知。 万科物业在杭州的一个小区，收缴率从2022年的86%降到2025年的76%，两年亏了129万，也选择了退出。
物业不是想撤就能撤的。 按照《民法典》和相关规定，物业要提前60天书面通知，同时抄送街道、社区和住建部门，还要完成资料和财物的交接，过渡期不能停掉基础服务。 但现实中，很多物业撤退时没有提前通知，公共收益的账目也不清不楚，电梯广告、停车费这些收入去向不明，业主一头雾水。
公共收益不透明是个老问题。 住建部2026年3月1日施行的新规明确，公共收益归全体业主所有，物业扣除的合理成本不能超过30%，而且必须按季度公示。 但在此之前的很长时间里，这笔钱怎么花、花在哪，业主基本看不到。 有小区业主反映，物业的报表上显示普通员工月薪3万元，员工数量也疑似重复计算，群里一看到就炸了。
业委会在很多小区缺位。 全国只有不到35%的小区成立了业委会，大多数小区没有这个内部监督组织。 业主想维权，找不到代表自己的机构，只能靠个人。 有的小区成立了业委会，但成员缺乏专业能力，甚至和物业联手。 “甲方缺位”让物业公司失去了有效监督。
2026年全国两会，“物业服务质量提升行动”被写进了政府工作报告。 有代表建议把“物业管理”改成“物业服务”，住建部随后回应，表示会着手修改《物业管理条例》。 两字之差，背后是行业逻辑的转变——物业公司是业主聘请的服务方，不是管理者。
长沙雨花区融科三万英尺小区是个样板。 物业费收缴率超过99%，居民满意度96%。 物业经理说了一句话：“物业服务不在于惊天动地，而在于把居民的每一件小事放在心上。 ”这个小区做的是定期公示收支、建立沟通机制、主动解决日常问题。
也有物业做了很多事，还是收不上费。 河南郑州金秋乐园小区，物业入驻后修好了喷泉，协调了上学通道，免费给小孩辅导作业，“六一”还给300多个孩子准备了礼物。 业主在网上发视频表扬，称它为“神仙物业”。 但3个月后，物业宣布撤场，因为1550户只有百余户交了费。
物业撤场后，小区面临的往往是垃圾堆积、门禁失效、电梯停运。 宁波一个小区，物业撤场当晚就切断了公区照明，生活垃圾堆成山。 街道和社区不得不紧急介入，协调临时托管，但这只是应急措施。 新物业难找，尤其是老旧小区，很多物业公司不愿意接盘。
2025年，百强物业企业的营收虽然还在增长，但毛利润下降了0.97%，毛利率降到了19.02%。 中海物业退出了5560万平方米的在管项目，彩生活终止了6125万平方米的合约，雅生活也减少了近5000万平方米。 亏本的项目，企业不打算再扛。
有些城市开始尝试新办法。 重庆在8000多个小区推行“三亮三即时”，要求物业亮服务内容、亮公共收益、亮履约情况，承诺即时维修、即时办理、即时帮助。 成都和武汉在试点酬金制，物业只拿固定比例的酬金，物业费本金独立核算，结余归业主。 这些做法都在试图解决一个核心问题：钱花在哪，业主得看得见。
贵阳交建花园小区断电停电梯的事情发生后，有媒体评论说，停电停不出“自觉交费”。 业主不交钱，不是因为没钱，而是因为不知道钱花在哪。 物业要先把账亮出来，服务做到位，然后再说缴费的事。