2026年7月，珠海公积金贷款额度已经涨到双缴存150万，单缴存100万，以旧换新补贴最高3万，首付和利率都降到了近几年最低。
有人觉得门槛低了，随便挑一套都不亏。
但4月份珠海住宅库存去化周期是26.9个月，斗门部分区域超过47个月。 这意味着有的房子挂出去，一年半载都卖不掉。
政策只降低入手成本，不会让全城房价都涨。
今年珠海楼市有两个数字放在一起看，很有意思。
一个是横琴核心区去化周期不到6个月，均价3万出头。 另一个是斗门白蕉片区，部分房源单价跌到6000到8000元，去化周期47个月。
这不是同一个市场。
横琴住宅用地占比不到3%，卖一套少一套。 香洲主城核心地段，二手房均价2.8万到4.5万，抗跌性排在全市最前面。
而斗门和金湾的远郊板块，新房还在源源不断入市。 开发商降价、送车位、送装修，都在想办法出货。 你买一套自住没问题，但手里已经有两套还想加仓，就要做好卖不掉的准备。
2026年上半年，珠海全市住宅网签3694套，环比增长1%，均价约18980元。 整体回暖，但涨幅有限。
涨的是横琴，环比涨了24%。 跌的是远郊，还在以价换量。
今年看房，有个细节值得注意。
上半年珠海TOP10房企签约额91.39亿元，华发一家就占了43.58亿，接近一半。 市场集中度在提高，头部房企的楼盘流通速度远快于小房企。
同样一个片区，央企现房和次新大盘，挂牌后一个月内能卖出。 小房企开发的期房，有的配套兑现慢，物业维护差，挂牌半年无人问津。
政策层面也在推动“好房子”建设，从源头控制用地规模、容积率，强调采光、南北通透、配套齐全。 品质差的楼盘，以后更难转手。
今年买房，优先选现房，优先选国企开发的项目。 那些规划还在图纸上、配套落地遥遥无期的文旅远郊盘，尽量避开。
公寓的问题，每年都有人问。
2026年6月，珠海公寓挂牌均价约1.74万，环比下跌12.62%。 成交价在1.2万到2.3万之间，流通性极差。
销售会说公寓总价低、不限购。 但公寓是商业产权，不通燃气，没有学区，首付比例高，转手税费高，接盘的人很少。
政策上，珠海允许存量商办建筑临时转为教育、医疗、养老产业，但产权性质没有改变，还是商业办公。
普通家庭要落户、要养小孩、要长期居住，只看70年住宅。 公寓只适合短期办公或者单人过渡，不能当成自住刚需房来买。
刚需买房，今年是一个窗口期。 通勤、学区、月供能匹配自己的条件，可以出手。
但不要把补贴当成抄底信号。 预算有限只图低价，选了偏远楼盘，后期流通性会非常差。
自住和投资的逻辑现在完全分开了。 想短期套利，外围片区基本没戏。 只有横琴和香洲成熟片区能长期保值，但也要接受涨幅有限、持有周期长的现实。
2026年4月20日，珠海六部门联合发布“八项措施”，公积金提额、以旧换新补贴延期、低首付低利率全部落地。 政策目标写的很清楚：稳定市场预期，降低合理住房消费成本。
不是涨价，不是刺激，是稳定。
香洲主城，横琴核心区，唐家高新区，这三个板块是目前珠海最抗跌的地方。 斗门和西区远郊，只适合单套长期自住，不适合多套持有。
公寓、远郊小盘、规划空洞的文旅盘，这三种房源，谨慎入手。