7月13日，一份国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》，把住房放进了“大宗耐用消费品”的货架，和汽车、家电摆在了一起。 不是“房子还能不能涨”，而是“房子到底还能不能算投资品”了。 很多人的第一反应是：这跟我有什么关系？ 关系不小。
房子过去二十年在中国家庭里，不是消费品。 它是家庭资产负债表上最重的那块资产，是婚姻谈判桌上的筹码，是财富跃迁的阶梯。 大多数人买房，第一反应不是“这房子住着舒不舒服”，而是“这房子能不能涨”。 有个数据能说明问题：2025年全国二手房网签面积已经达到73685万平方米，非常接近新房销售面积。 二手房交易越活，房地产就越像存量市场，不是靠新盘拉的增量市场了。 存量市场的核心是运营，不是抢地，也不是开盘即财富。
住建部智库专家柴强在解读相关文件时说得直白：过去二十年，“重购轻租”是主流，住房租赁市场发展滞后，缺少专业化住房租赁企业，市场秩序不规范。 2025年9月15日，我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》正式施行，为租赁市场的法治化打下了基础。 到2026年6月，配套制度不断落地，北京已有844家住房租赁企业、累计59.5万笔住房租赁合同、18.6亿元资金被纳入押金监管范围，12345热线受理的租赁押金纠纷工单同比下降45.8%。
租房人口规模也在变大。 2025年，我国城镇租房人口超过2亿，在北上广深等一线城市，租房人口占常住人口比例超过40%。 重点40个城市的租客平均年龄在2021年到2024年间从32.7岁上升到了34.1岁，三居室、四居室的大户型租赁成交比重也在上升。 过去租房是“过渡”或“无奈之选”，现在越来越多家庭型租客选择租房居住。
住房被正式划入大宗耐用消费品，意味着它和汽车、家电一样，被视为“单价高、用时长、买得少、满足刚需”的商品。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，住房消费能带动家具家电、装饰装修、设计安装、建筑建材、纺织甚至汽车消费，是消费的“触发器”。
规划同步提出了一个量化目标：到2030年，社会消费品零售总额达到60万亿元左右。 对比2025年的50.1万亿元，五年间需要增长近10万亿元。 住房消费作为排名第一的大宗耐用消费品，是完成这一目标的关键抓手。
《规划》还专门提出了建设“好房子”的标准——安全、舒适、绿色、智慧，并明确了推进老旧小区改造、危旧房改造、适老化改造和智能化升级。 配套的《城市更新“十五五”规划》给出的数字是：到2030年城镇危旧房改造30万套/间，比2025年翻一倍，新开工改造城镇老旧小区11.5万个，城中村改造4000个。 这意味着未来五年房地产的增量不在新城区铺，在存量提质。
2026年6月，《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》正式对外征求意见，拟将自住住房装修、支付物业费纳入可提取的情形，个体工商户、非全日制从业人员和其他灵活就业人员可以自愿参加住房公积金制度。 2025年33座城市公积金缴存总额超2.13万亿元，当年提取额1.63万亿元，缴存余额6.18万亿元，20座城市提取人数占比不足50%。 这笔钱的用途正在被重新定义。
2025年7月15日，习近平总书记在上海考察时，专程去了黄浦区半淞园路街道市民新村居民区，了解无卫生设施旧房提升改造情况。 他说：“城市不仅要有高度，更要有温度。 ”这不是一句口号。
市民新村建于20世纪50年代的住宅，通过改建更新，有了独立厨卫、加装了电梯，还建起了口袋花园。 从“拎马桶”到“新厨卫”，居住条件改善的过程，就是城市更新从宏大叙事落到具体个人的过程。
有数据显示，2026年3月重点50城租金回报率是2.26%，已经高于国有大行的定存利率，部分二三线城市甚至已经超过按揭利率。 租购的平衡点其实已经快到了。 在西安，当地在落实《住房租赁条例》的基础上，进一步强化了“数据端+资金端”的双重监管，多家租赁企业已进驻住房租赁交易服务平台，租户可以在平台上对房源和企业资质信息进行查验，并完成合同网签备案。