2026年7月，六部委罕见同步发声，一套覆盖信贷、税费、存量盘活、土地供给的全链条新政全国落地。 但这份政策组合拳，并没有让房价普涨。 一线城市核心区的新房在涨，大量三四线城市的二手房却还在跌。 新房正在用产品力，把老旧二手房逼到墙角。
2026年5月，新版《住宅项目规范》落地刚满一年，新房的建筑标准已经全面升级。 层高不低于3米、4层以上必须配电梯、隔声性能大幅提升，这些硬指标直接划定了新房和旧房之间的代差。 国家统计局数据显示，今年3月到6月，一线城市新建商品住宅价格环比连续4个月上涨，涨幅在0.1%到0.2%之间。 但与此同时，百城二手住宅均价仍在下跌，6月环比下跌0.42%，88个城市环比下跌，占比接近九成。
这种价格剪刀差背后，是产品力的全面碾压。 新房的大面宽、短进深、南北通透户型，超高得房率，封闭式社区、人车分流、专业物业，成了购房者的首选。 而建成十年以上的老旧二手房，户型畸形、公摊高、无正规物业、车位严重不足，这些短板已经无法通过降价来弥补。
2026年上半年，全国二手房交易面积占新房加二手房总交易量的比重，已经达到51.5%，5月单月更是提升到53.9%。 表面看二手房成交量在涨，但成交靠的是降价。 上海3月二手房成交突破3.1万套，北京成交1.99万套，都创下近期新高，但成交主要集中在低总价的小户型房源。 深圳总价300万以内二手住宅成交占比，从2025年上半年的22.4%提升到2026年上半年的28.4%，500万以下占比超过60%。
新房和二手房的价值体系，已经彻底重构。 同地段二手房价格普遍比新房便宜20%到30%， 但购房者算完账发现，买二手房还要加上全屋翻新、换水电、换门窗的隐性成本，动辄几万到十几万。 综合算下来，新房的实际总价已经和二手房持平甚至更低。
现房销售制度的全面推行，进一步压缩了二手房的空间。 自2026年4月1日起，全国新出让住宅用地原则上全部纳入现房销售范畴。 过去二手房最大的卖点是“所见即所得，即买即住”，现在新房也能做到这一点。
政策层面的倾斜也很明显。 首套房商贷利率普遍降至3.0%以内，首付比例最低15%，公积金利率低至2.6%，创下历史新低。 卖旧换新个税退税政策延续到2027年底， 但这些政策红利更多流向新房市场。 二手房贷款方面，房龄超过20年的老房子，贷款年限被缩短，额度被降低，有的甚至无法办理按揭。
置换链条的堵塞加剧了二手房卖家的困境。 上海“金三银四”期间，改善家庭想买新房，必须先卖掉旧房套现。 但旧房不好卖，价格还被不断压低，很多人只能暂停置换计划。 2026年前5个月，全国住户贷款累计减少6314亿元，居民主动缩表，优先提前还贷，而不是加杠杆买房。
央行3000亿保障性住房专项再贷款在7月全面到位，全国近80座城市启动存量房收购计划。 但收储有明确的筛选标准——主城区、地铁沿线、配套完善的中小户型次新房是优先标的，远郊大盘、无配套老破小、县城边缘房源，基本不在收储清单内。
深圳楼市是这种分化的缩影。 2026年上半年，深圳连续拍出三宗“地王”，南山粤海地块楼面价创下10.86万元/平方米的新高，未来售价可能达到20万元/平方米。 同一座城市，总价300万以内的二手住宅成交占比达到28.4%，低总价成交是绝对主导。 开发商在争抢科技新贵愿意付出高溢价的豪宅市场，而占全部市场90%的普通新房项目，仍在同质化竞争和价格内卷中挣扎。
2026年第一季度全国结婚对数只有169万对，是近年冰点，新生人口连年跌破800万。 刚需的基本盘在收缩，城镇化率已接近67%，农村人口进城的最后一波增量红利基本吃完了。
城镇家庭平均每户有1.5套住房，人均住房面积超过40平方米。 大家不缺房子住，缺的是好房子、方便的房子。
2026年6月《求是》杂志刊发的文章中，首次将“修复居民资产负债表”列为提振消费的核心抓手，稳房价的定位已经从行业层面上升到了扩内需层面。 无论是新房还是二手房，能卖出去的房子，都在向“居住属性”回归。