2026年上半年，全国二手房挂牌量突破850万套，单套房源平均成交周期187天。 这不是房价跌不跌的问题，是大量房子挂出去根本没人看。 住建部普查数据显示，存量住宅总量已超4亿套，市场从短缺时代彻底进入过剩时代。
购房主力换成了95后、00后。 这批人买房的核心诉求只有一个：省心。 他们不愿花时间盯装修、不愿接手老旧的管线、不愿住进小区环境杂乱的地方。 新楼盘恰好满足这些需求——户型方正、人车分流、地下车位、24小时物业。
中指院数据显示，2026年4月，一线城市新房价格环比上涨0.2%，二手房环比上涨0.4%。 同月，全国100个城市中，二手房价格环比下跌的有93个。 新房和二手房，走出了两条完全不同的曲线。
银行也在加速分流。 多家银行收紧15年以上老房按揭审批，部分三四线城市直接停止放贷。 新房贷款年限最长30年，首付比例更低，利率优惠更多。 刚需买家依赖贷款，办不了长周期贷款的老房子，天然丢掉大半客户。
深圳贝壳研究院的数据显示，2026年一季度，深圳二手房成交中全款买家占比约25.1%。 在成交总价200万元以下的房源中，这个比例高达34.1%。 每4个买二手房的人里，就有1个选择全款。 这不是有钱，这是怕背债。
央行2026年4月金融数据显示，居民贷款减少7869亿元，同比多减2653亿元。 其中中长期贷款减少3408亿元，同比多减2177亿元。 居民加杠杆意愿降到了历史低位。
这不是个例。 国家金融与发展实验室报告显示，2026年一季度，居民部门债务增速为-0.4%，自1995年三季度以来首次出现负增长。 个人住房贷款余额连续12个季度负增长。
北京、上海、深圳的二手房成交量在涨，但成交结构很清晰。 上海200万以下二手房成交占比超44%，深圳低总价小户型成交活跃。 这些买家大多是刚需，他们进场的理由只有一个：价格到位了。 但价格到位，不代表愿意接手老房子。
4月，北京二手住宅成交1.8万套，创近五年4月单月新高。 上海二手商品房成交2.9万套，同处4月同期高位。 但这批成交里，五年内次新房、精装修、保养好的房源占据绝对主力。 老旧房源即便降价，也很难挤进这个成交池。
多地城投国资开始进场收购存量房。 截至6月初，全国已有70余座城市公开发布二手房源征集公告，其中36城落地细化收购标准。 广州、上海、重庆、武汉、郑州、合肥、苏州等城市率先落地实操，已有上万套存量房源完成签约收购。
收购价格由两家第三方评估机构联合测算，参考小区近半年真实网签成交价，多数城市收购价维持在市场价8.5至9折。 房款由财政监管账户一次性全款拨付，签约后短周期内全额到账。
但这套通道有门槛。 产权必须清晰，不能有抵押、查封、共有权纠纷。 房源必须位于主城区成熟地段，单套面积一般要求在120平方米以内，70平方米以下小户型是优先标的。 远郊、配套匮乏、楼龄超40年且存在安全隐患的房源，多数不在收储范围。
广州试点有效期至2026年12月末。 不少三四线城市首轮房源征集仅持续2至3个月。 首轮收储结束后，收购标准可能收紧。
2026年4月，全国商品房待售面积7.86亿平方米，住宅待售面积同比仍增长1.4%。 重点城市中，广州库存去化周期24.1个月。 市场远未到供不应求的状态。
新华时评在4月22日发文，当前房地产市场主要矛盾已从住房的绝对短缺转为供大于求与结构错配并存。 破解之道，在于“人、房、地、钱”要素联动。
住建部2026年存量住房普查，全国二手房挂牌总量突破850万套。 单套房源平均成交周期187天。 同期新房待售库存连续4个月下降，核心改善板块新盘去化周期不足8个月。 供需关系的天平，已经彻底倾斜。