打开链家App，上海康城在售房源长期维持在300套以上。 这个住了近9万人的超级大盘，2021年单价最高冲到5.5万/平米，现在实际成交价已跌到3万出头。 从2021年到2026年，上海康城的房价经历了一场持续5年的下跌。 这中间经历了什么，现在又是什么情况，我们整理了公开数据和中介的实际成交记录。
2021年楼市最热的时候，上海康城一套97平米的两房，总价能卖到545万，单价5.5万/平米。 到了2023年，价格从5.5万跌到5万，再跌到4.5万，一路往下。
2019年康城房价还在3.5万左右，2021年涨到5.5万，2024年6月一套成交价就跌到了3.2万/平米，回到了2019年的水平。 2024年12月，一套103平米的三房以总价353万成交，折合单价3.4万/平米。
2026年3月，贝壳口径下康城参考均价在3.27万/平米，安居客显示2月挂牌均价2.77万/平米、3月挂牌均价2.65万/平米，中国房价行情网给出的2025年四季度均价3.38万/平米。
不同平台数据有差异，但结论一致：康城已经从5.5万/平米的峰值，回落到3万上下这个区间。 从2021年到2026年，大约跌了4成。
康城一共有288幢楼，约1.2万户，常住人口接近9万。 2023到2024年，月均挂牌350到400套，月均成交只有50到70套，供需比高达6:1。
这么大一个小区，买家可以同一时间在同一个小区里挑几十套户型一模一样、楼层差不多的房子。 只要有个急用钱的房东把价格砸穿，周边的所有挂牌立刻变得毫无竞争力，接着第二个、第三个，价格像多米诺骨牌一样往下塌。
2021年高位接盘的买家，月供普遍在2万以上。 随后几年收入缩水、奖金取消，月供这根弦终于崩了。 一套500万的房源月租金只有5000到6000元，与月供的缺口每月高达1.3万到1.6万。 当房价不再上涨，每月真金白银往外掏的负现金流，成了压垮骆驼的最后一根稻草。
康城的物业管理一直是个老大难。 2024年8月，就因为换物业的问题闹得沸沸扬扬。 物业和维护之间形成了恶性循环：业主不交物业费，服务质量下降，更多业主不交物业费。
小区位于飞机航道下面，不少楼栋噪音非常大，飞机经过的时候在屋里根本没法休息。 这个噪音问题一直没有解决，以后应该也不会解决。
户型设计也跟不上时代了。 90到115平米的户型大多是两房，想看三房只能看130平米以上的户型。 小区房龄最小的也有17年，最大的有24年，有些楼栋外立面已经相当老旧了。
早晚高峰进出小区，三个大门，一堵就是半小时以上。 小区内部有自己的公交枢纽，有莘庄1路、2路，还有开往虹桥、各个产业园的大巴。 路面上的汽车、小电驴、自行车、拉货板车都挤在一起，头顶上还不时有飞机低空飞过。
在康城卖房的中介小美已经干了七年，她自己就住在小区里。 她见过这里从群租混乱到稳定安全，见证过几十位房东离开小区，也目睹了房价如何起起落落。 后来她自己也买了康城的房子，去年买的三房，今年已经跌了大几十万。
房东刘姐，上海本地人，手上那套100多平米的大两房挂牌了三个月。 小区里跟她一样在卖两房的竞争对手有近百套。 她先后通过中介把挂牌价从485万调整到435万，最后定格在410万。 两年时间，总价跌了近百万，但为了尽快卖掉，也只能割肉。
现在走进康城看房的人，大多不是冲着“抄底”来的。 他们手里拿着同样的预算，在同一个小区里能挑出几十套差不多的房子。 看的越多，越不着急出手。 他们心里清楚，小区里还有大把房源，今天不买，明天可能还有更便宜的。
当买家形成“再等等，还能再砍”的预期，价格就不是由需求决定，而是由最着急卖房的人决定。 结果就是，不是没有需求，而是需求永远在挑更便宜的那一套。
康城不是孤例。 2026年4月，上海整体二手房价较历史峰值打了84折，而远郊金山直接跌了64%，从4.8万/平米砸到1.7万/平米；崇明跌了51%，近乎腰斩。 同一座城市，黄浦、徐汇的核心区只跌了6%到12%，有些老破小还在微涨。
2026年4月，上海更新基准地价，1到3级核心区住宅用地涨了8.9%，而7到11级远郊地价却下调了3%到4.6%。 官方定价信号很清楚：远郊的地，官方自己都觉得不值那个价。
义务教育改革全面落地，教师轮岗实现全覆盖，学区溢价被一纸政策抹平。 康城这类原本依赖“名校预期”的板块，价值基础被直接抽走了一块。
截至2026年7月，几大房产平台的公开数据显示，康城在售房源仍然维持在百套以上。 大房鸭平台显示目前有13套可售房源，中国房价行情网显示2026年2季度挂牌14套，我爱我家显示8套在售。
这些数字可能只反映了部分平台的挂牌情况，实际在售房源可能更多。 只要挂牌量压不下来，价格就很难硬起来。 对超级大盘来说，只要还有贷款压力、置换需求、急用钱的房东存在，价格就会继续被最着急卖的人拉低。