北京某中介门店的店长，在2026年7月第三个周末，同时接待了四组客户，其中两组是当天第一次看房就决定签约的。 他上一次见到这种场面，是2021年3月。 而同一时间，河北廊坊某项目售楼处，一天只来了两批客户，销售人员坐在空荡荡的大厅里刷手机。
上半年全国房地产开发投资下降18%，新开工面积下降23.4%，新房销售面积下降11.6%。 这些数字放在一起，给人的感觉是房地产还在继续往下掉。 但如果你只看北京、上海、广州、深圳这四个城市，从3月到6月，二手房价格已经连续四个月环比上涨。 6月北京二手房成交超过1.66万套，连续三个月创近五年同期新高。 上海二手房上半年成交接近14.73万套，也是近五年同期最高。
先看全国数据。 2026年1到6月，房地产开发投资一共3.81万亿元，比去年同期少了18%。 房屋新开工面积2.32亿平方米，降了23.4%；其中住宅新开工面积降了24.1%。 竣工面积1.72亿平方米，降了23.7%；其中住宅竣工面积降了25.3%。
这些数字反映出开发商的态度——不想拿地，不想开工，不想投资。 市场预期没有好转，企业还在缩表。
销售端也不乐观。 上半年全国新建商品房卖了4.01亿平方米，降了11.6%；销售额3.79万亿元，降了13.6%。 销售额降幅大于面积降幅，说明全国平均价格也在往下走。 新房市场整体没有见底，这一点不能回避。
但这不是故事的全部。
从3月开始，一线城市的新房和二手房价格，每个月都在往上走一点点。 3月到6月，一线城市新房价格环比涨幅在0.1%到0.2%之间，二手房在0.3%到0.4%之间。 6月，四个一线城市的二手房价格全部环比上涨。 北京涨0.1%，上海涨0.4%，广州涨0.4%，深圳涨0.3%。
成交量也在放大。 北京6月二手房网签1.66万套，上半年累计9.36万套，创近五年新高。 深圳上半年新房加二手房一共成交超过6.7万套，其中二手房3.65万套，同比增长5.5%。 上海上半年二手房成交14.73万套，同比增加13.3%。
强二线城市也在跟进。 杭州上半年二手房成交约13.3万套，同比增长19%。 成都二手房成交面积排全国二线城市第一，同比暴涨60%。 南京二手房同比涨幅超过50%，新房价格连续四个月环比上涨。
这些城市的核心特征是：人口持续流入，产业在升级，土地供应有限。 过去几年跌得最深，但回弹也最先出现。
价格的分化很明显。 6月，一线城市二手房价格环比上涨0.3%，二线城市下降0.3%，三线城市下降0.4%。 新房方面，一线城市涨0.1%，二线城市持平，三线城市降0.3%。
一线在涨，二线在底部徘徊，三线还在跌。
库存数据也在印证这种分化。 到6月末，全国商品房待售面积7.63亿平方米，同比下降0.9%，连续四个月下降。 核心城市二手房挂牌量也在减少。 北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉这八个城市，6月末二手房挂牌量约123万套，比2025年末少了9万套，比去年同期少了28万套，降幅19%。
挂牌量下降，说明卖房的人少了，或者低价房源被消化了。 这是市场信心修复的一个信号。
但三线及以下城市的情况完全不同。
大多数三线城市，房价和成交量还在下降。 即使房价已经跌了很多，也不能简单说便宜。 判断一个城市的房产有没有价值，不是看它比过去跌了多少，而是看未来有没有人买，有没有人租，城市有没有产业和人口支撑。
从过去很多国家的房地产调整历史看，人口流出的城市、经济状况不好的城市、远郊区域、供应严重过剩的房产，要想重新回到之前的高点，需要很长时间，有些可能永远也回不去了。
6月，全国新房销售面积1.45亿平方米，环比增长40.1%，同比降幅收窄到0.2%。 这是最近几个月的一个积极变化。 但整体来看，上半年新房销售面积4.01亿平方米，同比下降11.6%，总量仍然在低水平。
二手房市场修复得更快。 上半年全国二手房网签面积同比增长10.2%，重点城市二手房成交活跃度明显高于新房。
产品结构也在发生变化。 120平方米以上的改善型房源成交占比从2025年的45.7%提升到48%，90平方米以下的小户型占比降到15%。 200平方米以上的高端项目销售额占比达到25.3%，是增长最快的品类。
改善型需求正在成为市场的主力。 刚需购房者因为收入预期和就业压力，入市意愿不强。 高收入群体则更愿意在核心城市购买优质资产。
房地产开发企业之间的分化也在加剧。 央企和国企的抗跌性最强，近四成央企实现了权益销售正增长。 民企中只有10.9%实现正增长，超过一半的民企销售缩水过半。
20家代表房企45.5%的销售业绩来自一线城市，这个比例已经超过二线城市。 2021年，这个比例还不到30%。 开发商把资源集中到了最安全的城市。
土地市场的热度也集中在核心城市。 上半年，一线城市土地溢价率19.8%，在各线城市中最高。 二线城市内部出现分化，杭州、成都等城市的热门地块溢价率超过20%，而部分弱二线城市和三四线城市的土地市场几乎无人问津。
6月，北京二手房价格环比上涨0.1%，上海上涨0.4%，广州上涨0.4%，深圳上涨0.3%。 四个一线城市全面收涨。
但北京的新房价格6月环比下降了0.3%。 全国范围内，新房市场仍然比二手房更弱。
这种差异背后是供需关系。 二手房由个体业主定价，价格调整更灵活，成交周期也更短。 新房由开发商定价，受制于成本、利润和备案价格，调整空间有限。
上半年，全国房地产开发企业到位资金同比下降19%，其中定金及预收款下降18.7%，个人按揭贷款下降17.8%。 现金流紧张仍然是开发商面临的主要问题。
全国商品房待售面积连续四个月下降，但7.63亿平方米的存量仍然处于历史高位。 其中，待售时间在三年以内的商品房面积下降了3.5%，说明去化主要在较新的库存。
核心城市二手房挂牌量下降，但挂牌量下降不等于价格回升。 挂牌量减少可能是因为卖房的人撤回了挂牌，也可能是因为低价房源被买走了。 从一线城市价格连续四个月环比上涨来看，后一种情况更普遍。
有一个细节值得注意。 6月，全国新建商品房销售面积环比增长40.1%，同比降幅收窄到0.2%。 这是最近三个月以来，新房销售面积同比降幅最小的一次。
与此同时，全国二手住宅成交面积同比增长约10%，连续三个月实现正增长。
新房和二手房合计，最近三个月的交易总量连续正增长。 这是2024年以来，第一次出现这种情况。