2025年全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、499万户，完成投资1332亿元；而“十五五”期间计划新开工改造11.5万个老旧小区，改造城镇危旧房50万套，城中村改造4000个。 两个数字放在一起看，旧改的盘子不仅没缩小，还在扩大。
不少老小区居民心里犯嘀咕：前些年一直说旧改、不大拆大建，现在危旧房改造、原拆原建、城中村更新这些词频繁出现，难道旧改真要变回棚改了？ 住房城乡建设部副部长在2026年6月8日的国务院政策例行吹风会上表示，《城市更新“十五五”规划》是我国城市更新领域的第一部国家级专项规划。 规划明确了未来五年的目标指标、重点任务与重大工程。
棚改和旧改的核心逻辑完全不同。 棚改的核心是“拆”——拆除棚户区、货币化安置、腾地重新开发。 而《城市更新“十五五”规划》坚持的是“留改拆、以留改为主”。
规划硬性划定红线：城市更新单元拆除建筑面积不得超过总量20%。 五年危旧房改造50万套，年均10万套，对比上一轮棚改三年1800万套的规模，二者不在同一量级。
普通老旧小区的归宿，绝大多数是“改”而不是“拆”。 规划提出，重点对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检，聚焦补齐基础设施短板、提升服务功能和环境品质。
改造提升燃气、供水、热力、道路等配套基础设施，支持具备条件的楼栋加装电梯。 2025年一年就加装了1.4万部电梯。 过去五年，全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及1.1亿居民，加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个。
资金方面也有清晰安排。 2026年中央预算内投资城市更新专项资金安排970亿元，重点支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造，惠及约800万户居民。 同时，通过超长期特别国债安排1600亿元支持城市地下管网建设改造，较上年增加250亿元。 仅这两项合计，2026年中央财政支持规模便达2570亿元。
有些房子确实到了必须动手术的程度。 规划要求，对城市C级、D级危险住房和非成套住房建档管理，加快拆除改造D级危险住房。 但“拆”不等于高额补偿，原拆原建和政府征收是两码事。 《城市更新“十五五”规划》明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。
哈尔滨今年2月出台了危旧住宅自主更新原拆原建新政。 道外区南和街1121号，一栋始建于上世纪30年代的3层砖混小楼，2023年被鉴定为D级危房。 7月18日，全省首个由居民全部自主出资的原拆原建试点项目正式启动拆除。
15户居民全部同意自筹资金原址重建。 政策明确免缴土地出让金、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费等多项费用。 重建后将建成四层带电梯、配备独立厨卫、通燃气供暖的成套住宅。
武汉也在推进类似探索。 7月15日，武汉发布通知，明确三类老房子允许原拆原建：经鉴定为C级、D级危房；无独立厨卫的非成套住房；超八成建筑面积建成年限超过25年。 改造后地上建筑面积增量不超过原登记面积的30%，主要用于补齐配套短板。
城中村改造也进入了精细化阶段。 “十五五”期间城中村改造数量目标为4000个。 规划明确采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式推进。 对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村优先实施改造。 并不是挂上“城中村”三个字就一定会整片拆迁。
对于普通居民来说，有几件事值得留意。 先弄清自己小区属于哪一类更新——是老旧小区改造、危旧房改造、城中村更新，还是国有土地房屋征收。 名字不同，程序和补偿完全不是一回事。
再看有没有正式文件——征收要看征收决定和补偿方案，危房要看专业鉴定结论，老旧小区改造要看项目清单和居民意见征集。 签字前把五项内容问明白：房屋面积怎么认定、选现金还是产权调换、安置房在哪里、过渡费发多久、延期交房怎么办。 旧改居民也要问清后续费用——电梯装完谁维护、停车改造后怎么收费、是否引入物业。
城市更新不是把所有老房子推倒重来，也不是给墙面刷层漆就交差。 能修的认真修，该拆的稳妥拆，危险的尽快处理，能原址改善的尽量保住生活圈。 每栋老房子的命运，终究要看它自己的“体检报告”。
如果你住的老小区可以选择，你更愿意留在原地把电梯、管线和停车一次改好，还是搬到远一点的新房？