2026年7月过半，楼市半个月里落了三桩事：六部委协同的政策包全链条落地，国家队收储存量二手房从上海试点铺到广州，去年5月实施的《住宅项目规范》首批新盘刚好集中入市。 还在问"房价涨还是跌"的人，可以先把这个问题放一放了。
这次的政策包覆盖了信贷、税费、置换、地方补贴全链条。
首套房首付最低15%，二套房25%，比之前普遍降了5到15个百分点，300万的刚需房，首付从90万直接落到45万。
5年期LPR维持在3.5%，首套商贷优惠利率能做到3.05%到3.45%，公积金首套低至2.6%，是过去二三十年没出现过的低位。
卖旧买新退个税的政策已经延到2027年底，置换群体卖房后一年内买新房，个税全额退。
全国二十多个城市叠了购房补贴，多孩家庭还能叠加领取，最高额度到30万。
之前国家队收储还停在闲置土地、新建商品房阶段，2026年2月上海静安、浦东、徐汇先开了存量二手房收储试点，5月广州也跟进了全市范围的收储。
收的标准卡得很死：主城区、房龄较新、中小户型、产权清晰，多数要求7个工作日全款到账。
浦东的试点还绑了房票，收储给出的房票只能买浦东范围内的一手房，徐汇是直接给现金，两种路径都还在试跑。
去年5月1日《住宅项目规范》已经正式实施，到今年7月刚好满一年，首批按新规设计的楼盘集中入市，新旧产品的差一下就显了出来。
新规要求层高不低于3米，过去新建住宅普遍是2.8米，装完地暖、吊顶、瓷砖，实际净高差能有15厘米以上。
4层及以上必须装电梯，这条只约束新建住宅，存量老破小不追溯，后续靠加装电梯化解。
还有楼板隔音的强制标准，得房率也比老盘高，老房子普遍70%出头，新规盘能做到90%以上。
三件事凑在同一个时间点，之前"普涨普跌"的逻辑先破了。
一线城市、强二线的主城区，优质次新盘、改善盘最近看房量起来了，有中介说挂牌价稍微稳了点，还没到大涨的程度。
大部分二线、三线的主城区普通住宅，挂牌量没减，带看也一般，价格卡在那，上下都动不了。
远郊大盘、20年以上的楼梯老破小、超大户型的冷门房源，最近挂的价格又降了点，有的挂了快一年，带看两只手数得过来。
刚需最近咨询的量确实上来了，毕竟首付和利率都卡在过去几年来的低位，不过选房比之前严，大多盯着主城地铁口的次新盘，远郊的盘就算总价低，问的人也少。
改善群体的动作更快，退税加地方补贴加收储托旧房，不少人是先挂了旧房再看新房，怕两头踩空。
纯投资的现在入场的不多，毕竟核心区的盘总价高，非核心的盘流动性又差，短期看不到操作空间。