7月19日，北海市云南南路99号北海花园的一间商铺在司法拍卖平台上经历了戏剧性的一幕。 这间建筑面积243.76平方米的商铺，第一次拍卖起拍价为120.67万元，因无人报名而流拍。 第二次拍卖起拍价降至96.536万元，降了约24万元，结果4位竞买人经过65轮加价，最终以122.936万元成交。 这个成交价比第一次拍卖的流拍价反而高出了1.69万元。 等着降价再出手的竞买人，并没有实现低价捡漏的预期。
这间商铺位于北海市云南南路99号北海花园，处在重庆路和云南路两条主干道的交汇处。 商铺共两层，户型为六房一厅二卫，层高较高，一楼目前经营一家烟酒商行，二楼用作棋牌室。
该商铺带有租约拍卖，租期从2019年5月7日至2028年5月6日，月租金5500元，按季度支付，租金已经交到了2026年8月7日。 这意味着竞得者在成交后的次月就能收到第一笔租金。
从成交单价来看，122.936万元除以243.76平方米，折合每平方米约5043元。 根据中指研究院发布的数据，2026年6月北海各业态法拍成交均价为4570元/平方米。 这套商铺的成交单价略高于全市法拍均价，但考虑到商铺本身带有稳定租约、且具备商住两用的灵活属性，这个溢价在合理范围之内。
再来看租金回报。 每月5500元租金，一年就是6.6万元。 按122.936万元的成交价计算，年投资回报率约为5.37%。 这个回报率在当前的市场环境下具备一定的吸引力。
这间商铺之所以在第二次拍卖中引发激烈竞争，一个重要原因是竞买人普遍存在“等二拍降价”的心理。 法拍房二拍通常会在一拍起拍价基础上有所下调，很多人会选择观望，等到二拍再出手。
但当多数人都抱着同样的想法时，二拍反而可能聚集更多竞买人，竞价氛围一旦形成，价格就容易超出预期。 第一次拍卖120.67万元无人问津，第二次拍卖96.536万元起拍却引来4人争抢，最终价格被推高到122.936万元。
从投资角度看，这间商铺有几点值得关注的地方。 带租拍卖意味着不需要自己寻找租客、不需要装修投入、也没有空置期。 现有租约还剩约两年时间，租金已付到2026年8月，成交后马上就有租金收入。 租约2028年5月到期后，还可以根据市场行情重新协商租金。 243平方米的大面积和上下两层结构，也让这间商铺在使用上有更多的可能性。一套商铺，第一次没人要，第二次反而卖出更高的价格。 法拍房市场里，有时候等待降价的策略并不一定奏效。 当大家都觉得二拍是机会的时候，竞争反而可能更激烈。 对于关注法拍房的人来说，或许需要在“等降价”和“果断出手”之间找到一个更适合自己的平衡点。 你觉得花122.9万买下这间月租5500元的商铺，这笔账划算吗？