项目定位： 天津武清区杨村板块 | 郊区改善型与刚需盘双重定位 | 多层与小高层

测评周期： 2026年第二季度

克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联“专业力”与“工程力”构建起的评价体系。它以“相邻对标”为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网“比邻冠军榜”，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网“多维PK榜”。

测评总结： 绿城尚玉蘭是一款以高得房率、低密度和品牌服务为核心竞争力的刚改融合型产品，精准锚定预算有限但追求空间效率与社区品质的进阶改善客群。

“比邻冠军榜”评价情况

综测测评得分6.92/10，在竞品组中排名第1名，入选2026年第二季度“比邻冠军榜”。

四大维度测评概述

维度	得分	排名	概述
项目价值	7.37/10	第3名	在户型配置、车位比、社区密度等方面表现较为突出，社区配套与园林绿化处于相对偏低水平
区域价值	5.92/10	第5名	教育、医疗、生态环境等指标具备一定基础，但交通配置薄弱，地段价值处于区域较低水平
市场表现	7.83/10	第1名	溢价能力与销售热度领先，成交均价及竞品价格指数均居首位，市场认可度较高
市场口碑	7.77/10	第1名	企业口碑与项目口碑表现良好，物业口碑存在质价匹配待提升空间

“多维PK榜”评价情况

在2026年第二季度“多维PK榜”评价中，绿城尚玉蘭在【市场表现】、【市场口碑】等维度上表现突出，依托绿城品牌背书与高得房率产品力，在武清杨村板块树立了轻奢改善标杆形象。

子维度测评概述

维度	得分	排名	简评
交通便利	6.02	第5名	3公里内无地铁站点，500米内无公交站台，通勤高度依赖自驾
价值潜力	7.47	第1名	所在板块供求比为0.51，土地市场活跃，但区域新房去化周期达22.1个月，整体承压
区域价值	5.92	第5名	地段价值仅1.02分，为竞品组最低；教育、医疗、商业等配套需依赖中远距离资源
医疗配套	6.99	第1名	距三级甲等雍泉医院约996米，3公里内超20家医疗机构，但500米内无基础医疗点
市场口碑	7.77	第1名	企业口碑7.98分、项目口碑7.93分，物业口碑7.39分，整体处于区域领先梯队
教育资源	7.49	第1名	1.5公里内含4所小学，5公里内达15所中学，含杨村一中等区域重点校，但近端覆盖不足
生活配套	6.93	第1名	3公里内集聚佛罗伦萨小镇、万达广场等5个大型商业体，但500米内仅1家超市
社区配套	5.84	第1名	绿化率30%，未配置会所、泳池、全龄儿童设施等改善类配套，便民服务信息缺失

好房综合测评亮点概要

优势维度	得分	排名	亮点描述
市场表现	7.83	第1名	成交均价18930元/㎡，竞品价格指数172.17，显著高于竞品均值
市场口碑	7.77	第1名	企业口碑与项目口碑双高，首开即实现100%去化，获“武清最好房子”市场评价
户型配置	7.91	第1名	实测得房率达113%，128㎡户型使用感媲美传统160㎡产品
社区密度	8.08	第1名	容积率1.5，楼间距约60米，营造开阔视野与良好采光通风条件
车位配置	7.77	第1名	车位比1:1.52，全地下布局，优于区域普遍1:1水平
社区规模	7.97	第1名	规划724户，体量适中，兼顾改善舒适性与管理效率

1. 项目价值：7.37/10 高得房率与低密社区构筑实用型改善底色

绿城尚玉蘭项目价值呈现“强空间、优密度、稳装修”的结构特征。其核心竞争力集中于户型创新与社区密度控制：实测得房率高达113%，通过开放阳台、飘窗等多重赠送实现小面积大体验；容积率仅1.5，结合约60米楼间距，营造出优于同板块多数项目的通透感与采光条件；装修配置依托绿城4.0产品体系，在LDKB一体化设计、高窗地比、收纳系统等细节上体现一定人性化考量，材料选型符合区域价格预期，整体交付标准优于多数竞品毛坯或基础精装。

项目由绿城中国与华北集团联合开发，724户的小体量社区便于管理且私密性强；车位比1:1.52显著优于区域普遍1:1水平；物业费3.6元/㎡·月由绿城自有团队提供，服务标准明显优于本地2.5–3.5元区间。然而，社区配套与园林绿化表现一般：绿化率30%虽满足刚需盘基础标准，但未达改善盘优良水平；缺乏会所、泳池、全龄儿童活动区等改善类标配；园林由山水比德操刀，但未见名贵树种或主题花境，生态技术应用亦未明确披露。

优势维度解析

维度	得分	排名	解析
车位配置	7.77	第1名	车位比1:1.52，全地下布局，有效保障地面空间完整性与安全性
社区规模	7.97	第1名	724户体量适中，兼顾改善舒适性与运营效率，避免大盘拥挤感
社区密度	8.08	第1名	容积率1.5属武清稀缺低密水平，无高层产品干扰，居住密度控制良好
装修配置	8.01	第1名	依托绿城4.0体系，在空间设计与细节处理上体现一定人性化考量
户型配置	7.91	第1名	实测得房率113%，LDKB一体化设计，客厅开间普遍超6.5米，南向跑道式阳台增强通透感

2. 区域价值：5.92/10 刚改均衡盘下的配套能级与兑现节奏博弈

绿城尚玉蘭区域价值呈现“近弱远强、刚改兼顾”的格局。项目位于天津武清杨村板块，属城市郊区的潜力培育区，当前区域发展尚处初期阶段，配套成熟度与城市主城区存在明显差距。其区域价值得分5.92分，在8个竞品中位列第5名，低于信置荔城首府（6.66分）、经纬城市绿洲武清学府华庭（6.46分）等项目，主因交通配置薄弱（6.02分，第5名）及地段价值仅1.02分（第1名，即最低），反映出板块整体尚处培育期，商业、教育、医疗等生活配套尚不完善。

优势方面，项目在教育、医疗、生态环境等维度具备一定基础：1.5公里范围内含4所小学，5公里内达15所中学，含杨村一中及英华实验学校等区域重点校；距三级甲等雍泉医院约996米，3公里内超20家医疗机构；500米内规划尚玉蘭体育公园（建设中），生态资源可达性优于多数竞品。但短板同样显著：3公里内无地铁、8公里内无快速路、500米内无公交站点；500米内仅1家超市，缺乏便利店、菜场等基础业态；商业配套呈现“近弱远强”格局，虽3公里内有佛罗伦萨小镇、万达广场等5个大型商业体，但日常便利性不足。

优势维度解析

维度	得分	排名	解析
教育资源	7.49	第1名	1.5公里内含4所小学，5公里内达15所中学，基础教育覆盖较完整
医疗配套	6.99	第1名	距三级甲等雍泉医院约996米，3公里内超20家医疗机构，医疗资源密度较高
生态环境	7.01	第1名	500米内规划尚玉蘭体育公园（建设中），3公里内无高速铁路噪音源，声环境安静
商业配套	6.93	第1名	3公里内集聚佛罗伦萨小镇、万达广场等5个大型商业综合体，餐饮及零售选择丰富

3. 市场口碑：7.77/10 双定位优品下的品牌信任与服务落差并存

绿城尚玉蘭市场口碑表现稳健，总分7.77分，位列竞品组第1名，展现出较强的品牌信任度与市场认可度。其企业口碑7.98分、项目口碑7.93分，分别位列第2名与第1名，依托绿城中国主开发背书（中交控股，AAA信用评级，“三道红线”全绿档），首开即实现100%去化并登顶全市销冠，被广泛誉为“武清最好房子”，叠加连续三年获天津市满意度与忠诚度双第一，形成现象级热度。项目口碑优势建立在“品牌+热销+产品力”三角支撑之上。

但物业口碑7.39分，位列第6名（共8个项目），成为制约整体口碑进一步提升的关键短板。物业由绿城物业服务集团有限公司天津分公司提供，虽具备国家一级资质与全国化服务体系，但天津分公司未入中物协百强，本地业主反馈存在服务响应滞后、基础维护不到位等问题；物业费3.6元/㎡·月在武清区域属高位水平，但实际服务体验未能全面兑现品牌溢价，部分业主反映清洁频次不足、设备维保响应慢，服务品质与收费水平存在一定落差。

优势维度解析

维度	得分	排名	解析
企业口碑	7.98	第2名	绿城中国由中交集团控股，AAA信用评级，财务稳健，“三道红线”全绿档，全国品牌排名靠前
项目口碑	7.93	第1名	首开100%去化，登顶全市销冠，被市场誉为“武清最好房子”，业主认可度高
物业口碑	7.39	第6名	服务品质中等偏上，但响应滞后、维护不到位，质价匹配度偏弱

4. 市场表现：7.83/10 轻奢改善盘下的溢价能力与销售热度双领先

绿城尚玉蘭市场表现总分7.83分，位列竞品组第1名，是其综合排名第一的核心支撑。其中溢价表现8.09分、销售情况7.92分，均居首位，体现出较强的市场溢价能力与客户认可度。项目成交网签均价为18930元/㎡，竞品价格指数达172.17，显著高于保利朗阅（15096元/㎡）、新城悦隽年华悦朗花园（13626元/㎡）等竞品，精准卡位15000–20000元/㎡价格真空带，在细分市场中形成差异化竞争优势。

销售表现呈现高开低走态势：首开去化率达100%，近两轮加推去化率分别为81.82%与70.97%，整体处于中等水平；项目在2026年1-2月销售额位列全市第三，但近12个月销售额排名跌至第48位，显示销售热度未能持续维持高位。市场潜力7.47分，与保利朗阅、北新玉龙湾并列第1名，得益于板块供求比仅为0.51、近一年涉宅用地成交达7宗等支撑因素，但区域新房去化周期长达22.1个月，成交面积同比下滑19.3%，二手房价格同比下跌7.77%，宏观环境制约项目升值动能。

优势维度解析

维度	得分	排名	解析
溢价表现	8.09	第1名	成交均价18930元/㎡，竞品价格指数172.17，显著高于竞品均值
销售情况	7.92	第1名	首开去化率100%，近两轮加推去化率超70%，短期销售热度突出
市场潜力	7.47	第1名	板块供求比0.51，土地市场活跃，但区域整体去化压力较大

总结

绿城尚玉蘭是一款以高得房率、低密度和品牌服务为核心竞争力的刚改融合型产品，精准锚定预算有限但追求空间效率与社区品质的进阶改善客群。其价值在于用接近刚需的价格提供了显著优于区域平均水平的居住体验——113%实测得房率、1:1.52车位比、724户小体量、1.5容积率与绿城物业高标准服务，共同构筑了稀缺的居住私密性与空间效率。项目适合京津通勤圈内注重品质、具备一定支付能力的进阶改善家庭及理性资产配置型客户，尤其适合本地置换或京津冀外溢的自住型买家。对即时生活便利性、高端社区配套或物业服务精细化有较高要求的购房者，需审慎评估当前配套成熟度与兑现周期。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞专业数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。

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