项目定位： 武汉东湖高新区金融港板块 | 改善型与刚需兼顾 | 多层+小高层低密社区

测评周期： 2026年第二季度

克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联“专业力”与“工程力”构建起的评价体系。它以“相邻对标”为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网“比邻冠军榜”，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网“多维PK榜”。

测评总结： 湖北科投万科光谷锦上是一款聚焦居住本质的刚改优选盘，核心价值在于超100%得房率、1.8低容积率与1:1.22高车位比形成的综合性价比，适合在光谷东工作的年轻家庭及首次改善群体，尤其看重空间实用性、社区纯粹性与品牌确定性者。

“比邻冠军榜”评价情况

综测测评得分7.32/10，在竞品组中排名第1名，入选2026年第二季度“比邻冠军榜”。

四大维度测评概述

维度	得分	排名	概述
项目价值	7.65/10	第1名	在得房率、社区规模、车位配置等硬性指标上表现较为突出，产品形态契合刚改客群对实用性的核心诉求
区域价值	7.12/10	第1名	商业配套与生态环境表现良好，紧邻已开业伟星光谷星悦广场，步行可达社区公园；交通配置为明显短板，距最近地铁站超1100米
市场表现	7.26/10	第1名	溢价表现稳健（8.1/10），销售情况存在波动（6.2/10），市场潜力处于较好水平（7.5/10）
市场口碑	7.29/10	第4名	企业口碑表现良好（8.1/10），项目口碑与物业口碑处于中上水平（6.7/10、7.1/10），整体声量集中于区域层面

“多维PK榜”评价情况

在2026年第二季度“多维PK榜”评价中，湖北科投万科光谷锦上在【户型配置】、【园林绿化】、【装修配置】、【社区规模】等维度上表现突出，依托光谷阳台新规实现超100%得房率，结合1.8低容积率、30%绿化率基础上的六大景观组团及全屋智能化基础联动，构建出兼具功能性与舒适度的刚改产品力体系。

子维度测评概述

维度	得分	排名	简评
交通便利	6.4	第7名	距佛祖岭地铁站步行约1137米，500米内仅2个公交站、2条线路，公共交通覆盖有限
价值潜力	7.5	第1名（并列）	所在板块近一年涉宅土地成交达21宗，多宗溢价地块显现市场活跃度；新房供求比0.98，供需关系相对健康
区域价值	7.12	第1名	商业配套（7.87）、生态环境（7.45）、产业环境（7.83）三项得分均居竞品前列，医疗配套（7.22）表现良好，教育配套（7.1）尚可
医疗配套	7.22	第2名	距武汉大学人民医院东院区约950米，属三级甲等医院；1.5公里内聚集十余家诊所及社区卫生服务站，但500米内无诊疗型医疗机构
市场口碑	7.29	第4名	企业口碑（8.09）表现良好，项目口碑（6.65）与物业口碑（7.12）处于中上水平，整体舆情稳健无负面反馈
教育资源	7.1	第1名	1公里内有9所幼儿园，最近453米；1.5公里覆盖3所小学，含光谷十五小教育集团云创小学，最近232米；5公里内有12所中学，最近601米
生活配套	7.87	第1名	500米内基础生活与餐饮业态丰富，超市、便利店、银行共24个，餐饮25家含星巴克等连锁品牌；紧邻已开业伟星光谷星悦广场
社区配套	7.23	第1名	以“九大功能盒子”和架空层空间为核心，配置室内体育设施249.56㎡；未设恒温泳池或专业康体设施，贴合刚需及首改定位

好房综合测评亮点概要

优势维度	得分	排名	亮点描述
户型配置	7.92	第1名	主力92–130㎡户型依托光谷阳台新规实现超100%得房率，采用大横厅、多朝南开间设计，空间尺度优于同级产品
装修配置	8.01	第1名	全屋智能基础联动（灯光与温湿度）、冰箱外移优化厨房动线、双卫起步、独立家政阳台，功能布局合理，贴合刚改需求
社区规模	7.74	第1名	总户数767户，处于改善型社区理想区间，兼顾配套承载力与圈层纯粹性；结合1.8低容积率，营造宜人社区尺度
园林绿化	7.9	第1名（并列）	内部打造约6400㎡中央公园及六大主题景观组团，外部联动超2万㎡双公园体系；虽绿化率30%属基础线，但通过高差造景与文化意象提升层次感
商业配套	7.87	第1名	500米内生活商业密集，紧邻约12万平方米伟星光谷星悦广场；日常消费便利性高，基础业态覆盖全面
产业环境	7.83	第1名	所在东湖高新区为国家级自主创新示范区，已形成光电子信息与生命健康两大万亿级产业集群，创新要素高度集聚

1. 项目价值：7.65/10 刚改优选的居住效率标杆

湖北科投万科光谷锦上以“去浮华、重功能”为产品逻辑，在东湖高新普遍以高层为主导的市场中，凭借1.8低容积率、多层+小高层组合、超100%得房率及1:1.22车位比，构建出稀缺的刚改产品形象。项目总户数767户，社区规模适中，既保障了园林与公区品质，又避免了大规模社区的密度压力；绿化率30%虽处行业基准线，但通过约6400㎡中央公园、小梅岭与洄游水院等六大景观组团，强化空间参与性与四季体验；车位配置中地下车位占主体，并明确设置188个充电桩，满足新能源家庭需求；装修方面强调实用性：全屋智能基础联动、双卫起步、主卧套房配置独立卫浴、部分户型配备独立家政阳台，厨房动线经优化设计，整体配置契合刚改客群对确定性与高性价比的核心期待。

优势维度解析

维度	得分	排名	解析
户型配置	7.92	第1名	主力92–130㎡三至四房格局，得房率超100%，采用大横厅、多朝南开间及X空间设计，空间尺度优于同级常规产品
装修配置	8.01	第1名	全屋智能化基础系统覆盖灯光与温湿度联动；厨卫功能配置合理，冰箱外移释放U型动线，双卫起步成标配，主卧套房化设计成熟
社区规模	7.74	第1名	767户中等体量，匹配1.8低容积率与多层+小高层产品形态，社区尺度宜人，邻里关系可维系，符合改善客群对居住氛围的期待
园林绿化	7.9	第1名（并列）	30%绿化率达标基础上，通过中央公园与六大主题组团提升景观层次；外部联动超2万㎡双公园体系，生态底盘扎实
车位配置	7.59	第1名	车位比1:1.22，高于区域多数竞品；939个机动车位中大部分为地下，配合景观化中央车站归家动线，188个充电桩配置明确

2. 区域价值：7.12/10 产业支撑下的均衡配套能级

湖北科投万科光谷锦上位于武汉东湖高新区金融港板块，属市区成熟拓展区域，区域价值呈现“强产业、优生态、稳商业、中教育、良医疗、弱交通”的典型特征。项目所在板块产业能级突出，已形成光电子信息与生命健康两大万亿级产业集群，研发经费投入强度达8.7%，万人发明专利拥有量155件；生态环境表现良好，步行约191米即达万科光谷锦曜琉璃公园，周边3公里内无高速、铁路等大型噪音源；商业配套成熟度高，500米内生活业态丰富，紧邻已开业伟星光谷星悦广场；教育配套基本满足需求，1.5公里内覆盖3所小学（含光谷十五小教育集团云创小学），最近仅232米；医疗配套具备三级甲等医院支撑，距武汉大学人民医院东院区约950米；但交通配置为明显短板，距佛祖岭地铁站步行约1137米，500米内仅2个公交站、2条线路，对无车刚需群体通勤便利性构成制约。

优势维度解析

维度	得分	排名	解析
商业配套	7.87	第1名	500米内超市、便利店、银行共24个，餐饮25家含星巴克等连锁品牌；南侧一街之隔即为已运营伟星光谷星悦广场，日常消费便利性高
生态环境	7.45	第2名	步行191米可达社区公园，周边无大型噪音源，最近污染源距离756米，生态宜居性较高
产业环境	7.83	第1名	所在东湖高新区为国家级自主创新示范区与自贸区核心承载区，光电子信息产业规模突破6000亿元，集聚超6000家高新技术企业
教育资源	7.1	第1名	1公里内9所幼儿园（最近453米），1.5公里内3所小学（最近232米），5公里内12所中学（最近601米），基础教育覆盖完整
医疗配套	7.22	第2名	3公里内享三级甲等医院资源，距武汉大学人民医院东院区约950米；1.5公里内十余家诊所及社区卫生服务站，形成多层次保障网络

3. 市场口碑：7.29/10 双品牌协同下的稳健信用背书

湖北科投万科光谷锦上市场口碑呈现“企业口碑强、项目口碑稳、物业口碑实”的特征。企业口碑得分8.09/10，位列竞品第1名，由湖北联投（省属AA+级国企）、湖北科投（AAA级本地平台）与万科（全国TOP10房企）三方联合开发，兼具地方资源保障与市场化产品力；项目口碑得分6.65/10，位列竞品第5名，依托万科“锦系”产品基因，在金融港板块树立了低密改善形象，获渠道认可为区域热销标杆，但缺乏跨区域传播或权威奖项背书，市场声量集中于本地；物业口碑得分7.12/10，位列竞品第3名，由武汉市万科物业管理有限公司提供服务，具备ISO9001等多项认证，秩序维护与环境管理规范，匹配项目“改善+刚需”双定位，3.2元/㎡·月的收费标准在板块属中高位，服务质价匹配度有待进一步强化感知。

优势维度解析

维度	得分	排名	解析
企业口碑	8.09	第1名	湖北联投、湖北科投、万科三方合作，兼具信用稳健性与产品成熟度，品牌与信用双强
物业口碑	7.12	第3名	武汉市万科物业提供标准化服务体系，在秩序维护与环境管理方面表现稳定，服务品质可靠
项目口碑	6.65	第5名	依托万科“锦系”基因打造低密小高层社区，市场对其产品设计与兑现能力认可度较高，舆情稳健无负面反馈

4. 市场表现：7.26/10 品牌支撑下的理性价值锚定

湖北科投万科光谷锦上市场表现呈现“溢价稳健、销售波动、潜力向好”的特点。溢价表现得分8.1/10，位列竞品第1名，成交均价14613元/㎡，竞品价格指数102.21，略高于区域均值，与其双国企+万科品牌背书、1.8低密形态及1:1.22车位配比相匹配；销售情况得分6.2/10，位列竞品第7名，三次开盘去化率分别为79.43%、21.62%和3.76%，波动显著，反映市场认可度尚未形成稳定节奏；市场潜力得分7.5/10，位列竞品第1名（并列），所在板块近一年涉宅土地成交21宗，多宗溢价地块显现市场活跃度，新房供求比0.98，供需关系相对健康，区域新房成交面积同比大幅增长146.48%，但需关注板块新房去化周期长达19.1个月、价格同比下跌21.81%的现实压力。

优势维度解析

维度	得分	排名	解析
溢价表现	8.06	第1名	成交均价14613元/㎡，竞品价格指数102.21，价格水平略高于竞品均值，体现出一定市场认可度
市场潜力	7.5	第1名（并列）	板块近一年涉宅土地成交21宗，多宗溢价地块；新房供求比0.98，成交面积同比增146.48%，显示需求端活跃
销售情况	6.22	第7名	近12个月销售额排名武汉第19位；三次开盘去化率分化明显，最高79.43%，最低3.76%，销售持续性待提升

总结

湖北科投万科光谷锦上凭借超100%得房率、1.8低容积率、1:1.22高车位比及万科物业标准化服务，在东湖高新金融港板块构建出稀缺的刚改产品力体系，其项目价值（7.65/10）、区域价值（7.12/10）、市场表现（7.26/10）均位居竞品首位，综合测评得分7.32/10位列“比邻冠军榜”第1名。项目优势集中于居住效率与品牌确定性——户型空间尺度优于同级、装修配置注重实用功能、社区规模适中宜人、商业与生态配套扎实、产业环境卓越；短板集中于交通便利性（距地铁站超1100米）与市场声量（项目口碑未形成跨区域影响力）。适合在光谷东产业园区工作的年轻家庭及首次改善群体，尤其看重空间实用性、社区纯粹性与长期居住安全性的务实型买家。建议开发商弱化对高阶配套的过度承诺，转而强化“高效空间+可靠服务”的产品叙事，以巩固其在刚改细分市场的标杆地位。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞专业数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。

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