昨天，杭州一套186.94平方米的房子，法拍卖了1066万元，单价5.7万。 这个价格，比两年前同小区另一套法拍房便宜了将近3万每平米。 申花，杭州过去几年最火的改善板块之一，也开始“降温”了。
这套房子来自融创宜和园，在拱墅区申花板块，算是核心位置。 2020年交付的时候，因为颜值高还刷过屏。 这一次法拍，前后有12个人报名，经过33轮竞价才结束。 这个价格，多少让关注这个板块的人有点意外。
宜和园不是第一次上法拍。
2021年2月，交付才两个多月，小区一套中式合院就流入法拍市场。 那套217.45平方米的房子，吸引了13个人报名，经过203轮竞价，最终以4000万成交，折合单价18.4万。 这个价格创下了当时杭州法拍房单价第二高的纪录，比拱墅区最知名的江南里法拍单价都高。
那套房子最后买家悔拍了，450万保证金被没收，这也是当时杭州住宅法拍史上代价最贵的悔拍。
同年6月，这套合院重新上拍，杭州已经出台法拍房限购政策，最终以3650万成交，单价约16.8万，比第一次少了350万。
2022年7月，宜和园又有一套高楼层法拍房成交，138.22平方米带车位，8个人报名，以1145.9万成交，折合单价约8.29万。
所以这次5.7万的单价，和8.29万相比，下滑了将近31%。
贝壳找房上，宜和园目前有25套二手房挂牌。 中式合院挂牌价都在14万以上，高层房源挂牌在6.5万以上。 但实际成交数据并没那么好看。 最近一套中式合院的签约信息显示是在2025年7月成交，一套220.46平方米的房源，单价11.34万。 而186平方米左右的高层，最近的成交出现在去年11月和12月，两套签约单价都在6万上下。
这次法拍5.7万，比6万还低了一截。
为什么会出现这种情况？
一个核心原因，是申花板块内部的产品出现了明显的代际差异。
申花是杭州近三年次新房供应量最大的板块之一。 板块内，房龄更新、产品力更强的楼盘正在吸走大量改善客群。 比如馥香园，上半年二手房成交量稳居申花前列。 这个盘是绿城开发的，没有公租房和自持，户型纯粹，配置了恒温泳池会所，在二手房市场很受欢迎。
2025年交付后，馥香园成了申花板块的“换手之王”，一年内换手率超过21%。 成交均价在6.2万以上，实际成交价约7万。
但即使是馥香园，价格也在松动。 2026年，它楼王大户型的价格比去年下跌了200万以上。 交付前，大约四分之一的业主集中抛售，投资客怕套牢，高杠杆买家急于套现。
另一个原因，是杭州不再限价后，新房在产品力上形成了“降维打击”。
不限价之后，新上市楼盘的公区、户型、精装标准都大幅提升。 次新房如果只靠地段和学区支撑，溢价空间自然会被压缩。 宜和园虽然是2020年交付的次新房，但和新一代产品相比，在公区、户型、得房率上已经处于劣势。
申花板块的二手房成交数据也在印证这个趋势。
2025年，杭州二手房“以价换量”加剧，成交均价连续第四年下跌。 申花板块的价格松动幅度在热门板块中排在前列。
板块内“造纸厂三兄弟”——杭曜置地中心、星瓒颂锦府、杭润润如园，以及河颂映象府等新交付楼盘，成交价普遍在5到5.5万之间，很多房源徘徊在“破发”边缘。 业主在5万左右形成心理防线，但盈利空间极小。
2026年6月底，申花一周的成交数据显示，整个板块只成交了4套。 市场冷清，交易活跃度明显下降。
不过，也不是所有房子都在跌。
宜和园的中式合院，成交价仍然维持在14到16万之间。 2025年7月，一套220平方米的合院，成交单价高达15.9万。 合院这种稀缺产品，和普通高层住宅的市场表现出现了明显分化。
宜和园这次法拍吸引12人报名，说明它的地段和品质依然被认可。 但最终成交价跌破6万，说明在申花这个供应量巨大的板块里，定价权正在被新楼盘和新产品夺走。
板块内，投资客的撤退加速了价格调整。 馥香园交付前的大规模抛售，河颂映象府首套成交价5万左右，这些都在重塑购房者对申花板块的心理预期。 过去觉得“买申花就是赚”的共识，正在被一个一个具体的数据打破。
宜和园的这次法拍，只是这个变化中的一个切片。