昨天参加了北京城市更新联盟组织的城市更新项目推荐会，有三个没想到：没想到如今北京对城市更新已如此重视（主管副市长坐镇，各区主管副区长亲自上台路演推荐）！没想到北京还有这么多进入程序中的更新项目，而且很多还是以平方公里计的片区统筹更新项目，还包括三里屯、中关村这样的核心地段！没想到北京也开始推“城市合伙人”了，而且似乎定位更加开放多元，不仅有大型施工企业，还有小品牌商户。
说起来，我们HuanXin也是在今年年初在青岛为一家地方平台国企做培训时，想到了“城市合伙人”这一在地解决方案。当时有朋友问：在聚合了这么多城市更新领域的专业操盘手，并用六年的时间带领大家走过了这么多城市看过那么多优秀案例（其中很多还都是Xin使自己在操盘的案例），大家彼此之间都有充足的信任基础，有没有想过进一步的落地，去推动大家联合起来一起做事？
于是我们就想到了“城市合伙人”这个逻辑，大意是在比较成熟的城市找到一位大家信任且具有打通在地资源能力的Xin使成为这样的“城市合伙人”，由他来挖掘在地项目机会，理清在地政企合作界面，在相对纯粹的市场环境下，大家共同参与共创，各自寻找适合各自发展的合作机会。没想到，我们这个模式还在探索中，“城市合伙人”的概念已经到处都在提，似乎成了城市更新里的一个主题词。
上周我去成都参加东郊记忆的操盘团队东方正火的五周年活动，遇到了一位原来就职于成都万科现在转到东方正火来做运营的朋友。我跟他聊起了一些往事，我说：当年我来考察成都万科操盘爆火的那个“猛追湾”项目时，我听当时负责运营的朋友说起猛追湾和万科天荟的后续发展可真是令人心潮澎湃，如果按照那个由点到面的片区式更新思路走下去，成都万科就很有可能成为成都两大最有想象力的片区（“环太古里”片区和“环东郊记忆”片区）的“城市综合服务运营商”，那万科就算在城市更新中找到了一个开发商转型的康庄大道，可能也就不会落到今天这个田地。
在昨天的现场，我明显感觉当下官方语境中的“城市合伙人”更多的指向那些以工程为导向的央国企大型施工企业（如中建、中交、中铁建等），在我最近的接触中也明显感觉“城市更新十五五规划”出台后更积极参与的就是这类企业。我查了一下有关资料，2025中央城市工作会议后，中建集团就明确提出了“城市合伙人”模式，其核心定义为：以城市更新为主要抓手，以“咨投建运”（咨询-投资-建设-运营）一体化为核心能力，与地方政府建立长期、稳定、深度的战略合作伙伴关系，共同推动城市高质量发展。这一模式蕴含三重转变：从项目“点状参与”升级为城市全局“系统赋能”；从被动工程承包商转变为城市价值“共同创造者”；从单一环节履约拓展为全产业链整合服务。很显然，在开发商们集体陷入债务陷阱，而社会资本也因为房地产资产价格体系的崩塌而纷纷撤出，对于地方政府而言，最合适的“城市合伙人”就仅剩可以提供“系统性解决方案”的央国企大型施工企业。
他们真的是最合适的人选吗？我自己就是中铁建出来的，之前也被他们请过去交流过城市更新，最近更是频繁接触一些类似的国有施工企业，深知他们进入城市更新的痛点所在，他们所擅长的就是按图施工，只要有活干利润可以压到极致，进入城市更新也仅仅是因为当下除此已无其他的选择，要想让他们从原来的乙方思维转向甲方思维，甚至是比甲方更操心的运营思维，还是城市更新中各种非标的超级复杂的基于在地文化挖掘和现代生活方式理解的生态招商的运营思维，他们真的是有心无力。这种转型还不是做几份研究报告或者拉上几家运营团队一起合作就可以解决，真正落到实战，央国企复杂的决策机制和僵化的激励机制就注定他们是干不了细活，难以成为与城市长期共生共长的“城市合伙人”。
在我看来，当下的城市更新更像是城市化下半场的资源重组，从经验来看，更懂在地、更擅长统筹资源的开发商（特别是土生土长的那种）似乎更适合来做“城市合伙人”。他们更懂土地价值与空间逻辑，更熟悉地方政府的工作语言和决策机制，更擅长协调多方利益、处理复杂的社会关系。城市更新的本质不是“建设”，而是“治理”——是如何在有限的空间里重新配置资源、激活产业、安顿人心，这正是曾经的万科那样的优秀开发商长期积累的核心能力。为何当年的万科一出手就能频频在各地做出爆款的城市更新案例（北京有“望京小街”，上海有“上生新所”，广州有“永庆坊”，深圳有“南头古城”，福州有“烟台山”，大连有“东关街”等），就是相比施工企业来说他们更具有处理复杂系统问题的能力，也更理解城市的文脉和未来发展方向，显然是更佳的人选。
只是可惜，房地产泡沫的系统性破灭来的太快，房地产行业性出现了信用危机，在自顾不暇的情况下，他们已经没有资格再上牌桌。当我把这个问题丢给AI，它都在叹息：可惜的是，当“城市合伙人”从一个富有想象力的政企合作理念，逐渐固化为央国企获取城市更新项目的通行证时，这个概念最宝贵的内涵—— “合伙”所蕴含的对等、共创与长期主义——反而可能被稀释。真正意义上的“城市合伙人”，不应只是资本和工程的提供者，更应是城市价值的共同创造者。在这个意义上，万科们的缺席，不仅是万科自己的遗憾，也是“城市合伙人”这个概念本身的损失。