2026年上半年，上海二手房市场交出了一份14万套的成绩单。 往前翻看近五年的同期数据，从5.6万套到9.5万套，再到如今的14万套，这条逐年攀升的曲线，勾勒出的是一幅持续修复的市场图景。
进入7月，市场的节奏依然紧凑。 7月5日当天，上海二手房单日网签1004套，连续多日保持在千套水平。 截至7月5日，7月前五天上海二手房已累计成交3913套。 新房市场同样保持了平稳步调，7月5日单日成交437套。
这样的热度并非短时脉冲。 3月，上海二手房单月成交31216套，这是近五年来月度数据首次站上3万套活跃线。 6月通常被视为传统淡季，但25158套的网签量同比上涨21%，说明市场节奏已不再被季节左右。
这一轮市场变化的起点，可以追溯到今年2月落地的新“沪七条”。 非沪籍居民外环内购房社保年限从3年缩短至1年，首套公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元。 政策组合拳的指向很明确——精准降低新市民和首次置业者的购房门槛。
政策的传导效应在成交结构上体现得颇为清晰。 3月，300万元以下二手房成交占比约六成，刚需集中释放。 进入4月后，改善型需求开始接棒，6月300万至500万元价格段成交占比较3月上涨13%，500万至800万元区间上涨17%。 从户型来看，三居室的流量占比达到35.28%，高于其30.31%的挂牌占比，说明置换改善客户的关注度正在持续上升。
上海中原地产市场分析师卢文曦对此有一个判断：楼市置换流通链条正在高效运转，刚需与改善需求有序释放。 置换的逻辑并不复杂——卖出一套刚需房源，拿到资金后购入一套改善住房，这一进一出之间，市场就流动了起来。
库存的变化也在印证这一点。 上海二手房挂牌量比2024年6月的高点回落了31%。 房源的平均成交周期从以往的90到100天，缩短到了六七十天。 房子卖得更快了，挂牌量自然就降了下来。
价格方面同样出现了温和变化。 上半年上海二手房价格指数较2025年年底回升了8%。 中指研究院的数据显示，6月百城二手住宅均价环比下跌0.42%，但上海环比上涨0.10%，是少数保持环比上涨的城市之一。 新房方面，上海6月均价64097元/平方米，环比上涨0.42%。 7月第一周，上海新房价格以75538元/平方米位居全国百城首位。
土地市场同样传递出信号。 上半年上海五个批次涉宅用地共成交17宗，总金额约436亿元。 6月30日的第五批次土拍中，静安大宁地块吸引5家竞买人，最终经过168轮竞价成交。 中指研究院上海数据总经理张文静用了一个词来形容这种变化——“越来越热”。
从3月站上3万套，到6月淡季不淡，上海楼市的运行轨迹呈现出一种连贯的节奏。 58安居客研究院院长张波提供了一个观察视角：5月上海二手房线上客源咨询热度已经同比上涨，线上看房咨询需求的充足，为后续的成交提供了支撑。 线上热度的先行，往往意味着线下成交的延续。
市场从深度调整走向逐步修复，是一个缓慢而复杂的过程。 14万套这个数字背后，是政策、供需、预期多个因素的共同作用。 当库存得到有效消化、价格出现温和回升、置换链条重新运转起来的时候，市场的活力往往就在这些细节中慢慢释放。 住房正在越来越多地回归其本质属性——有人卖出一套老房子搬进新居，有人从虹桥搬到徐汇只为孩子的学区。 这些具体的、真实的需求，才是支撑市场最基础的力量。