7月6日，崇左市大新县一栋4层自建房在司法拍卖平台上成交。
这栋房子位于大新县城经济合作开发区，建筑面积430.43平方米，户型比较特殊，属于长条形状，门面宽只有三米多，纵深长。 这种户型住起来不太舒服，客厅里摆家具都费劲。
第一次拍卖，起拍价75万，没人报名。 流拍了。
第二次拍卖，起拍价降到60万，降了15万。 这次来了5个人报名。 5个人经过74次加价，最后以82.5万成交。 比第一次的流拍价还高了7.5万。
想等降价再出手，反而多花了钱。
这不是个例。
杭州未来科技城有一套“凶宅”法拍房，88.92平方米的顶跃。 今年5月第一次拍卖，起拍价250.1万，没人要，流拍。 一个月后第二次拍卖，起拍价降到200万。 这个价格一出来，11个人报名，57轮竞价，54次延时，最后成交价264.08万。 比第一次的起拍价还高了14万。
房子本身是一套“凶宅”，法拍公告里用红字标注了“发生过非正常死亡事件”。 但11个人还是抢到了264万。
宁波江北慈城新城久誉慈郡，25套法拍住宅。 今年2月一拍，起拍总价94到112万，全部流拍。 4月二拍，起拍价降到75.2到89.6万。 25套房全部成交，超过一半、整整14套的成交总价比一拍的起拍总价还要高——少则五六千，多则十六七万。 溢价率最高的达到45%。
其中一套122.61平方米的次顶楼，一拍起拍112万没人要，二拍6个人抢了42轮，成交129万多。 比一拍按起拍价成交的话多掏将近17.5万。
佛山一套340平米的豪宅大平层，一拍起拍960万，流拍。 二拍起拍降到768万，5个人报名，33轮竞价，889.86万成交。 比一拍起拍价还低了70多万——这个倒没反超，但768万的起拍价最终被推高了121万。
徐州一套“凶宅”，146平方米，评估价101万。 一拍71万流拍，二拍57万起拍，8个人抢了36轮，74.5万成交。 溢价近30%。
中指研究院的数据显示，2025年全国法拍房市场，二拍阶段的成交占比最高，达到46.9%。 也就是说，将近一半的法拍房都是在第二次拍卖时卖出去的。
很多人都在等二拍。
问题在于，等二拍的人太多了。
一拍没人出价，不是因为价格贵，是因为大家都在等。 到了二拍，起拍价确实降了，但报名的人也多了。 人一多，就开始竞价。 一竞价，价格就上去了。
大新县这栋自建房的成交单价算下来是1917元一平。 这个价格放在大新县，不算贵。 当地住宅挂牌均价大概3487元一平。 但竞得者原本的算盘肯定是想用更低的价格拿下——毕竟二拍起拍价比一拍便宜了15万。 结果5个人一抢，反而多付了7.5万。
这套房子目前还有人住，拍卖不包括室内家具家电。 腾退的问题还在后头。
法拍房市场有一个规律：起拍价越低，围观的人越多，报名的人越多，竞争越激烈，最终成交价被推得越高。
起拍价低是诱饵，但咬钩的人多了，饵就不便宜了。
那些想着“等二拍捡漏”的买家，面对的可能不是更低的价格，而是更多的竞争对手。