北京首开东成城市更新建设运营有限公司运营部负责人蒋颖
于帅卿/发自北京
“城市更新已告别粗放式大拆大建阶段，对北京核心老城而言，文脉保护、原住民生活延续、产业培育与长效运营，是历史街区更新的核心考题。”7月5日，在以“焕新向实·共生共长”为主题的2026中国城市更新创新发展研讨交流会上，北京首开东成城市更新建设运营有限公司运营部负责人蒋颖表示。
作为会议举办地，皇城景山历史文化街区的更新实践成为全场焦点。会上，蒋颖以片区实操案例为样本，详解首都核心区历史街区“共生更新、产业赋能、精细运营”的落地路径，还原古都老城从空间修缮、业态重构到生态共建的完整更新逻辑，为全国历史文化街区摆脱“重建设、轻运营”、实现长效发展提供北京样板
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高站位统筹文保、民生与产业
皇城景山历史文化街区坐落于北京城市中轴线旁，紧邻故宫、景山公园，被划入首都核心区“皇城历史文化街区”范畴，全域覆盖景山街道西片区4个社区。
2019年，北京市启动核心区平房院落有机更新示范工程。2020年，首开集团全资子公司北京首开东成城市更新建设运营有限公司被政府授权为片区唯一实施主体，统筹负责区域申请式退租、保护性修缮、维护性修建及招商运营、业态培育、长效管理等全链条工作。
在蒋颖看来，核心老城更新不同于市场化新城开发，兼具文化传承、民生改善与产业提质多重使命。因此项目自规划之初便确立高起点、高标准、高站位定位，统筹经济效益与社会效益，在活态传承皇城文脉、保留老城肌理的前提下，打造核心区城市更新标杆。
项目资金由北京市区财政资金、市级固投、企业自筹多渠道组成。目前，片区已完成全域腾退，惠及居民2500户，腾退面积5.84万平方米，签约率达91%，梳理形成400余个可更新院落，为片区微更新、业态活化与长效运营筑牢空间基础。
“片区文脉资源底蕴深厚，现存60余处历史文保资源，凝练出皇城历史、北平传奇、光辉起点、市井烟火、大国气韵五大文化主题。”蒋颖介绍，项目将五大文化内核深度融入街区开发、院落修缮与全域运营，实现文脉、空间、业态有机融合。
结合核心区更新的特殊性，项目前期开展政策、行业案例、产业业态、商圈市场、智慧街区五大专项研究，对标白塔寺等成熟老城更新案例，依托核心区“双控四降”导向与东城区文化金融合作示范区建设战略，跳出传统商圈开发思维，确立差异化更新路径。
蒋颖表示，“北京古都更新无法照搬通用模式，必须立足老城肌理、文化特质与民生需求，打造适配核心区的专属更新范式。”
针对片区建筑老化、配套薄弱、人口老龄化、产业空心化等老城共性问题，“项目摒弃单一空间改造思路，以系统性治理为核心，确立‘以人为本的街区保护、以文化为魂的活力复兴’定位，全力打造中轴线旁皇城文化与红色文化共生的城市文化精华区。”蒋颖表示。
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构建共生、开放、智慧三型街区
针对多数历史街区业态单一、同质化突出的短板，皇城景山街区依托文脉与区位优势，创新更新模式，精准打造共生型历史街区、开放型产业街区、智慧型活力社区，落地北京首个文化金融产业街区。
蒋颖现场阐释了“三型街区”的核心内涵：共生型聚焦片区大量共生院落，通过建筑、居民、文化三重共生，保留老城烟火肌理，植入公共配套与优质业态，实现新老共生共存；开放型打破封闭园区壁垒，打造无围墙的产业集聚空间与共治共享历史街区；智慧型依托智能化改造与数字化运维，践行绿色低碳理念，全面提升街区品质、降低运营成本。
基于清晰定位，项目搭建“一轴、一园、四街、多点”空间格局与“一园、四街、五组团”产业落地体系。以城市中轴线为脉络、首开首院文化金融产业园为产业引擎，串联四条特色街区与全域文化节点，通过五大差异化产业组团布局，形成互补共生的产业集群。
作为片区标杆示范，首开首院由原首开集团办公楼改造而成，集聚医药健康、传媒、证券金融等优质业态，配套剧场、书舍、AI食堂等公共空间，兼具产业办公、文化传播与民生服务功能，获评城市更新最佳实践案例。
五大产业组团精准错位布局：国粹文化组团集聚文旅龙头企业与非遗大师工作室；首店经济组团引入国内外首店品牌，补齐高端生活配套；国际休闲组团布局文创办公、国际展演、高端餐饮，打造国际化休闲场景；科创产业组团吸纳优质文化科技型企业；投资基金组团集聚财富管理与文化金融科技企业，夯实片区文化金融产业名片。
同时，项目对腾退院落实行精细化分类，划分为产业、文化、长租、公共配套四大院落类型。300平方米以上整院承载产业办公，300平方米以下院落主打文化体验，高效盘活共生院落资源，实现经济与社会效益双向平衡。
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创新“五大再造”体系
“城市更新已经进入运营为王的时代，空间改造只是基础，如何持续创造价值、维系街区长效活力，是所有老城更新项目的核心课题。”蒋颖表示。
她详细介绍了项目创新的“五大再造”运营体系，涵盖空间、配套、场景、平台、生态五大维度。“空间再造”依托一院一策定制化修缮，释放优质产业与公共空间载体；“配套再造”兼顾在地居民生活与入驻企业办公双重需求，补齐老城配套短板、统一街区整体风貌；“场景再造”通过优质IP植入、多方资源联动，打造兼具皇城底蕴、市井烟火与高精尖业态的国际化文化交流窗口；“平台与生态再造”则联动政府、企业、行业专家、居民、商户等多元主体，构建共建共治、良性循环的可持续发展体系。
在招商运营层面，蒋颖表示，“首开东成彻底摒弃传统一房东、二房东的简单租赁模式，告别行业粗放式招商引资思维，转向精细化选商选资。”项目同步兼顾高经济坪效与高IP影响力业态导入，既塑造院落特色品牌，也持续夯实片区资产价值。
目前，精细化运营模式已落地多个标杆成果。据蒋颖介绍，片区一期三眼井启动区引入国都证券，打造标准化三进院文化金融交流空间；高端定制品牌沐里沐外入驻后，将1600平方米院落迭代为专业策展平台，单日峰值场地使用费可达50万元，业态增值收益可完全覆盖租金成本；共生院改造的胡同美术馆、井空间，打造“日咖夜酒”文艺业态，常态化开展艺术展，激活胡同活力。
蒋颖透露，片区更新建设正稳步推进，二期智珠寺11个连片院落已完成整体修缮，可适配商业、展演、产业办公等多元业态，目前已储备大量优质意向客户；三期9个连片院落修缮工作已完工，重点布局精品酒店与产业办公业态。
按照规划，2026年底片区将新增超8000平方米运营院落空间，整院与共生院落各占半数，进一步完善产业生态，持续检验项目长效运营实力。
针对行业普遍关注的城市更新长效运营、资本闭环难题，蒋颖在会上分享了项目实操思考。她表示，城市更新属于长周期、微利的可持续发展赛道，搭建“投-融-建-管-退”全链条资本闭环，能够有效提速项目落地、提升更新整体质效。
她同时坦言，城市核心区平房院落存在产权分散、权属复杂的天然特点，实施主体难以实现产权统一，导致REITs发行、资产证券化等市场化退出路径存在天然壁垒。
基于核心区更新的特殊性，蒋颖表示，项目始终摒弃短期套利思维，坚持深耕细作、长期持续运营的发展理念，稳步打磨项目品质、培育产业生态，持续擦亮北京首个文化金融产业街区特色名片。