“小区里39平方米的房子，之前170万成交，现在190万还不一定谈得下来。 ”
中介小哥这句话，放在半年前没人信。
可2026年上半年的上海二手房市场，偏偏就是这么走的。 3月网签3.12万套，4月2.87万套，5月2.8万套，6月再拿2.52万套。 连续四个月站稳2.5万套。 整个上半年干了14.7万套，比去年同期涨了将近13%。 近五年同期最高。
行情就这么突然变了。
房价，真的不跌了
2月份，国家统计局的数据第一次翻红——上海二手房价格环比涨了0.2%。 3月涨0.4%，4月涨0.7%，5月涨0.6%。 连续四个月往上走。 价格指数较去年年底回升了8%。
中原地产的二手房价格指数更直接——连续5个月上行，累计涨幅4.5%。
数据背后是实实在在的成交。 3月那一波最猛，直接创了十年同期新高。 刚需买家像商量好了一样扎堆进场。 到了4月、5月，改善置换的人也坐不住了。
有人问：6月不是传统淡季吗？
对，往年是。 但今年6月网签2.52万套，同比还涨了超10%。 门店里带看没停过。 你问中介，他们会告诉你——现在不是房子没人要，是没好房子可卖了。
“老破小”凭什么领涨？
这轮反弹最猛的，恰恰是以前被人嫌弃的“老破小”。
浦东内环内一套55平米的二房，房东答应230万成交。 一周后反悔了——看房的人太多，电话被打爆。 “谁约都不肯出来谈。 ”中介说，240到250万才是市场能接受的价格，但房东坚持不卖，说要等等。
等什么？ 等更高。
徐汇乐山片区，300万以下的刚需房，今年成交量比去年涨了10%到20%。 以前挂牌两三个月才能卖掉，现在一两个月就走完了。 片区内二手房价格已经止跌，还小幅回升了。
为什么“老破小”突然吃香？
道理不复杂。 一套170万的房子，年租金能到5万，租售比接近3%。 现在银行五年期定存不到1.5%，十年期国债不到1.8%。 算算账，买套房收租比存银行划算。 更别说有些房子还带着动迁预期——个别小区房价从去年“8.25政策”后直接涨了20%到30%。
年初的时候，上海二手房挂牌量33.6万套。 到了5月底，刚过30万套。 安居客的数据更明显——截至5月31日挂牌量30.9万笔，比去年同期少了超过7万笔，降幅接近20%。
表面看是房子少了。 实际上，是房东不想卖了。
过去三年，买家砍价10%到15%是常态。 现在呢？ 总价三四百万的刚需房，议价空间缩到3%以内。 以前5%到6%的空间基本没了。 有中介反映，3月份以来，多个区域出现卖家临时反悔、直接上调10万到50万的情况。
张江一个程序员，在金桥看中一套房，总价700多万。 清明假期准备去看，打开APP——跳涨50万。 “这还怎么谈？ ”
闵行古美板块某中介门店，上半年交易量同比增长超过32%。 客源和房源的比例从3.4比1涨到了5.9比1。 什么意思？ 看房的人越来越多，愿意卖的人越来越少。
刚需先动，改善跟上。
一季度，300万以内的房子成交占比69.9%。 到了二季度，这个数字掉到了68.7%。 比例降得不多，但趋势在变——中高端的房子开始有人买了。
5月份，500万到800万的改善型房源，成交量环比涨了9.3%。 而300万以下的纯刚需，反而降了2.6%。
门店里也能感受到这种变化。 一套低价房源成交，往往会带动后面一到两笔改善型交易。 置换关联交易占比已经接近55%。 卖小换大的链条，正在一点点转起来。
中信和平家园的两房，市场最低的时候成交价750到790万，现在主流成交价稳定在830到850万。 金地未未来这个小区，往年一个月成交3到5套，今年6月单月干了11套。
当然，市场不是普涨。 徐汇滨江的一线江景房率先企稳，但同小区没资源的房子还在阴跌。 千万级豪宅的修复节奏，比刚需慢得多。 远郊像崇明、金山，房价还在往下走。
但整体来说，6月都过了，成交还在2.5万套以上。 这在往年，想都不敢想