最近刷二手房平台的朋友大概率都有体感：同小区上个月还挂320万的89平三居，这周业主直接改价278万，评论区一水儿的"还能再蹲5万""年底肯定破250"。 你以为房价跌是银行收紧房贷、调控压得太狠？ 真不是，这事儿的真凶，藏在一组1963年的出生数据里——当年全国出生了2604万人，是近70年的峰值，这批人今年刚好62岁，正式迈进了集中退休的队列。
咱们常说撑起楼市黄金20年的"3亿婴儿潮"，准确说是1962到1975年出生的3.2亿人，当年结婚生子刚需买房，把商品房市场一路抬了起来。 但从2022年开始，这代人每年有超2000万退休，这波退休潮要一直持续到2035年。 老一辈的逻辑很直白：年轻时候攒资产买房，老了要套现换生活费，再加上医疗、养老支出往上走，卖房几乎是必然选择，二手房挂牌量就这么井喷起来的。
另一边接盘的人却在变少。 2024年全国出生人口954万，是2017年以来首次回升，但当年死亡人口有1093万，人口自然增长率还是-0.99‰，连续三年负增长。 15到59岁的劳动年龄人口，比2010年少了4000多万，本来就是买房的主力群体，基数一直在缩。
年轻人这边也不是不想买，是高房价加生活压力，能背得动贷的本来就少，更关键的是账算得过来：一对年轻夫妻两边长辈的房子加起来少则两三套多则四五套，等继承下来根本不需要自己再买刚需房，接盘的意愿本来就弱。
供需一反过来，就不是个别业主砸盘的事了，是整个市场的降价踩踏。 只要有一户急用钱降了价，同小区的买家立马集体观望，后面要卖的业主只能跟着往下压，恶性循环一圈，整个小区的价格锚就掉了，再拖整个城市的均价往下走。
现在三四线的普通住宅降价幅度普遍超过20%，部分小区甚至直接腰斩，挂出去半年都未必能成交。 一线和强二线的核心区外围房源，降价10%到15%是常态，挂牌周期从之前的3个月，直接拉长到1年以上。
2025年百城二手房月均挂牌量259.37万套，同比涨了14.09%，其中深圳同比涨了37.93%，三四线城市整体同比也涨了17.07%，挂牌的量还在往上堆，但成交量没跟上，很多房子挂了大半年连带看的都没有。
国外其实早演过一遍这个剧本。 日本现在是全球老龄化最严重的国家，65岁以上人口占比超过28%，老人扎堆卖房没人接，截至2023年日本的空置房已经有900万套，空置率13.8%，差不多每7套房就有1套空着，野村研究所的预测是到2033年日本空置房会到2166万套，占比超过30%，不少郊区已经成了空城。
韩国那边生育率跌到0.72，全球垫底，2021年就开始人口负增长，年轻人数量逐年减，退休人群的卖房潮还没完全起来，部分地区已经出现了空房卖不掉的情况，楼市交易一直在降温。
德国也是生育率长期低迷，人口自然增长早就为负，但房价一直稳得住，核心是德国每年吸纳大量外来移民，移民补了购房的年轻人口，刚好对冲了老龄化带来的卖房压力，没出现崩盘的情况。
现在市场上的房源已经在明显分化。 三四线、县城、老城区的老破小，挂牌量涨得快，降价也多，成交周期越拉越长，不少挂了一年多的业主已经把价格调了三四次，还是没动静。 一线和强二线的核心区房源，挂牌量虽然也涨，但带看和成交一直有支撑，部分稀缺户型的价格甚至还小幅往上浮了点。