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就在前几天，北京经济技术开发区发布了《亦庄新城综合配套服务区街区控制性详细规划（2020年—2035年）》，涉及亦庄、旧宫、瀛海三个镇的15个街区。
根据规划，位于亦庄新城西北部的综合配套服务区将打造成为“未来产业新引擎，生态宜居后花园”。而且，其中的“两核”——医药产业核和空天产业核已经落地。
几乎与此同时，市规自委也公示了《北京大兴京南创芯港规划综合实施方案》的草案，这处位于瀛海南侧的产业功能区将重点打造芯片为代表的集成电路产业链。
如此密集的规划全都“砸”向同一片区域，而且都是火箭、芯片等高端和未来产业，让人浮想联翩。
经开区或是大家熟悉的亦庄，已经不再仅限于原先那东南一隅，发展的重心逐渐向西扩展。同时，也正是因为如此，各种配套也在向此处聚集，目前官方已经明确的轨道交通线路，就有8号线、R4线、R4支线、S6线等4条覆盖这里。
今天就好好来聊一下这个正在日新月异的“亦庄新核”——瀛海。
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北京经济技术开发区是公认的目前北京最具活力和发展最快的区域之一，去年经开区GDP达4012.1亿元，10.7%的增速大幅高于全市5.4%的平均水平。经开区以占北京1.37%的土地，贡献约40%工业增加值。
发展速度如此之快，经开区自1994年设立以来也一直在经历发展饱和——扩区——饱和——再扩区。
2002年开始向凉水河以西扩区，再加上2010年的再次扩区，凉水河西侧形成了如今经开区的河西区。
2019年亦庄新城规划发布，亦庄新城总面积扩至226平方公里。瀛海和旧宫等地纳入了亦庄新城范围，而这一片就位于“综合配套服务区”。
以往，大家简单从字面上理解，“综合配套服务区”也就是服务经开区居住以及各项配套的区域。而如今“综合配套服务区”控规出炉，这一片可完全不是这样简单的概念了。
根据规划，亦庄将在这片经开区新扩出来的西北部片区打造两个产业核，分别是空天产业核和医药产业核。
而且，这两个“核”可不是规划“画饼”，而是扎扎实实的已经落地了。
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亦庄为什么发展快，是因为赶上发展的“潮头”。从“十三五”的工业生产力到“十四五”的新能源制造业生产力，如今“十五五”的新质生产力，亦庄也成为国家首批发布的"新质生产力典范区"。
根据经开区管委会的发布，“十五五”期间经开区将布局未来六大产业，包括未来空间、未来信息、未来健康、未来能源、未来材料、智能机器人等。
第一项的未来空间，就是要全面建设商业航天高地，布局空天地信息一体化。而重要的“落子”就是北京火箭大街。
上月12日，马斯克的SpaceX在纳斯达克上市，星舰和商业航天成为了社会关注的焦点。
可大家是否知道，在8号线瀛海站向南数百米，已经有了一个汇集全国民营商业火箭企业的北京火箭大街，也就是规划图中的“空天产业核”。
亦庄是中国商业航天产业的核心聚集区，75%的民营火箭研发总部都在经开区，每年九成以上商业火箭发射也来自亦庄企业。去年成功发射24次，入轨卫星超过160颗。
2023年，中央经济工作会首次提出打造商业航天战略性新兴产业，当年北京市科委、中关村管委会及经开区就共同选址，位于瀛海的雪莲羊绒地块更新建设北京火箭大街项目。2024年7月，该项目正式开工，这个项目也在次年被写入市政府工作报告，成为科技创新、新质生产力的重点。
今年年初，该项目已经交付启用，星河动力、蓝箭、星际荣耀等一系列民营商业火箭企业入驻。
火箭大街占地3.15平方公里，总投资超140亿元，这里不但有生产关键部组件、控制系统、卫星终端的高端智造中心，也有2.1万平米的创新研发中心，还有1万多平米的共性技术平台，提供星箭研发试验、智能制造平台、空天地一体化运控等十余项共享服务，以及科技互动展厅。
（图片来自北京日报客户端）
接下来，亦庄将依托北京火箭大街，建设北京亦庄空天街区，夯实商业航天总部研发与生产测试的关键产业空间。
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刚才提到的六大产业中，第三项是未来健康，关于这一产业，经开区明确提出要支持干细胞、免疫细胞等产品研发，建设北京医药创新公园。
北京医药创新公园BioPark就位于南五环南北两侧、京台高速西侧。是北京市规划的医药健康产业功能区，总面积约5.5至5.8平方公里，规划建筑规模约300万平方米，旨在打造全球医药健康创新合作枢纽。
北京医药创新公园BioPark规划建设总部集聚区、医工融合区、研发转化区、医药智造区四大产业功能区。
北京医药创新公园BioPark也是刚开始建设的，不到两年时间，全球前20的药企中已经有14家落户北京，包括大家熟知的强生、拜耳、辉瑞等一批龙头企业落地，国家药监局6大中心也落户于此。
此外，在火箭大街再往南一点，则是京南创芯港，这里是北京集成电路产业的核心承载区之一。
看到这里，可以理解刚才说的综合配套区已经和理解的完全不一样了吧。
而且，在去年出台的亦庄新城高质量发展实施方案（2025-2030年）中，这里从产业定位角度上，已经升级为“未来产业聚集区”。
可以预见，这片近几年正在“开挂”发展的区域，将成为亦庄未来产业的“新核”。
也正是因此，这片区域的各项配套也更加受到重视。
在北京下一步轨道交通线路的研究中，市里就明确提出，要提升轨道交通对医药创新公园等重点区域的服务覆盖。
其中，北京医药创新公园BioPark的规划中已经明确，有三条地铁线路快速通达机场、火车站。包括向北连接中心城乃至首都机场、向南连接大兴机场的R4线；以及在这里东西向、未来还有可能连接亦庄核心区的R4支线；还有被称为地下中轴线的地铁8号线。
（区域轨道交通研究示意图）
此外，8号线在瀛海还将往南往东延伸。瀛海再往南的还有轨道交通S6线的中日示范区站（之前公开的名称）。所以仅这一片区域可以预见的至少就有4条轨道交通覆盖。
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如此之多的高端产业集聚，高端人才也会随着产业落在这里。居住及配套也肯定要跟上。
配套上面，瀛海片区经过近十年的供地和建设，配套已经逐渐完备。首先就是已经成为南城地标的南海子东园，作为历史上的皇家猎场和皇家苑囿，如今已经成为北京最大的城市湿地公园，总面积超11平方公里，相当于4个颐和园大小。
再比如瀛海地铁站附近的中海环宇坊购物中心，作为8号线南段唯一TOD商业综合体，也成为了区域商业地标。
根据此次发布的综合配套服务区规划，这里将除了两核，还将打造一心——综合服务心，就位于南海子公园这一片，围绕商业、服务、文旅等方面，为周边居住和产业空间提供综合服务。
住宅方面，瀛海、旧宫的大片区域都要打造品质居住区。有意味的是，这里在居住前特意加上了“品质”两字。
这片区域过去的住宅比较标签化，比如早些年北京的限竞房时代，瀛海（京台高速东侧）是限竞房供地最集中的区域之一，旧板块内有19个限竞房。而京台高速西侧则是前些年建设了大量共有产权房。
因此，从“品质”这个角度上，这个片区的住宅还有明显的提升空间。
今年4月，瀛海片区在限竞房时代后，时隔数年后新供应了纯商品住宅地块，中建智地、金茂、保利发展和招商蛇口等5家开发商激烈竞争，最终中建智地以8.7%的溢价率拿下该地块，这也是今年北京首个溢价出让的宅地。
目前该地块尚未入市销售，但可以肯定的是，中建智地将打造迭代区域的好房子产品，这也将是瀛海片区首个“好房子”新规住宅项目。
该项目的位置很好，距离8号线瀛海站只有200到300米距离，往南300多米就是北京火箭大街，往西北1公里多则是北京医药创新公园BioPark。
中建智地此前宸系和府系的产品系，在北京的市场上都属于叫好又叫座的产品系。据说中建智地研究这块土地和客群很久，做了深入的客户调研，会有产品上的创新。地块西侧还将代建一个品质公园，未来这个项目的业主下楼即可享受活力的公园配套。
届时，这里高端人群将聚集，中建智地的瀛海地块将完美匹配这类客群的居住需求。瀛海片区的商品住宅品质将随之提升不止一个档次，城市界面也将迎来提质升级，也将为综合配套服务区的品质居住开端打样。