虹口的周先生今年5月完成了一次近乎极限的操作。 他挂牌的那套老破小，朝向不算好，但地处市中心，配套齐全，挂牌单价大概4万。 挂牌后第4天，就进入了谈判环节。 从卖房到买房，前后只用了十天。
周先生不是个例。 进入2026年，上海这类房子的成交节奏明显在加快。 内环内房龄超过20年的房源，成交周期从2025年的62天缩短到了22天。 有些地铁加学区的房子，挂牌三天就卖掉了。 上海链家研究院的统计显示，“沪七条”出台后，全市二手房成交周期从49天缩短到了39天。
3月上半月，上海二手房成交13955套，日均930套。 全月冲破3万套，创下近五年的小阳春纪录。 4月成交2.87万套，近十年同期最高。 5月成交28023套，近六年同期最高。 连续三个月，每个月都在2.8万套以上。
但这些数字背后，有一个结构性的特征始终没变。 200万以内的老破小占了整整一半，300万以内的占到了70%，500万以内的更是高达88%。 上海二手房市场近九成的成交，都被低总价房源包揽。
上海中原地产森兰板块的营业董事宋沪雄说，3月份300万以下的刚需房源成交占比达到70%，是绝对的成交主力。 但4月以来，500万、600万甚至千万级别的标的，成交明显多了起来。 他举例说，门店最近有个客户，把600多万的自有房源卖掉，置换了一套1000万左右的改善房。
太平洋房屋上南商圈的总监段洪飞感受更直接。 3月他们门店成交的均价是357万，到了4月，已经涨到了411万。 600万到1500万的中大型标的，带看量涨了大概50%。
国金证券的研究数据也印证了这个变化。 4月份上海二手房成交里，300万以下的占比从3月的61%降到了59%。 300万到500万的占比提升到了22%，500万以上的改善型房源占比从16.6%提升到了17.9%。 5月的数据更明显一些。 总价300万以下的刚需房源成交量环比回落了2.6%，但500万到800万的改善房源成交量环比涨了9.3%。
上海链家的数据还显示，5月总价500万到800万的改善型房源成交量环比大涨9.3%。 与此同时，300万以下的纯刚需交易量环比下降了2.6%。
同策研究院的联席院长宋红卫说，随着前期低价刚需房源快速去化，二手房成交的重心正在从300万以下的刚需段，逐步往300万到500万这个总价段转移。 置换链条正在向上传导。
上海链家那边反馈，当前成交里单套置换关联交易的占比接近55%。 一套低价房源成交，往往会带动后面一到两笔改善型置业的需求落地。
但传导的速度和幅度，仍然是个问题。
2026年前5个月，上海二手房累计成交了12万套，同比上涨11%。 总价300万以内的房源成交占比从2025年的52%提升到了57%。 虽然改善型需求在抬头，但刚需盘依然是整个市场的底盘。
新房市场的情况更直接一些。 3月以来，上海高端住宅市场的热度没有预期中那么高。 多数项目开盘去化率集中在20%到50%之间，有的项目只有5%到9%。 前5个月，总价千万以上的高端住宅成交了3592套，同比下降了39%。 2026年的开盘情况跟2025年同期比，降温明显。
外环外的新盘供应倒是不少。 5月上海新增商品住宅供应46.7万平方米，39个项目取证入市。 外环外的新盘供应面积占了全市新增供应的将近78%，套数占比约77%，供货主力是300万到800万的刚需和中端改善产品。
浦东张江板块，面积100平方米左右、总价500万到800万的房源，去化明显加快了。 中介说，房子挂牌一周左右，过一个周末基本都能成交。
市场在分化。 一线城市在修复，二三线城市还在往下走。 国家统计局5月份的数据显示，一线城市新建商品住宅价格环比涨了0.2%，涨幅比4月扩大了0.1个百分点。 二线城市环比降了0.1%，三线城市环比降了0.4%，降幅比4月还扩大了0.1个百分点。
70个大中城市里，新房价格同比上涨的只有三个：上海、杭州、合肥。 上海是唯一一个新房价格同比正增长的一线城市，涨幅3.2%。 北京5月的新房价格环比反而降了0.2%。
二手房那边，上海和深圳环比都涨了0.6%，并列第一。 北京、上海二手房价格已经连续4个月环比上涨。
但把时间拉长看同比，数字就没那么好看了。 一线城市二手住宅价格同比降了5.8%。 北京降6.5%，上海降4.3%，广州降7.0%，深圳降5.5%。
有些城市的表现值得单独拎出来说。
南京，4月二手房成交10599套，创了近一年的新高，环比3月涨了19%。 这是南京连续第二个月成交走高。 3月，南京的二手住宅价格指数14个月来首次转正。 4月，新建和二手住宅价格环比指数15个月来首次同时转正。
苏州，1月二手房成交量同比翻倍增长，涨了106.3%。 成交均价从2025年10月开始连续四个月稳步攀升。 3月全市二手住宅过户5019套，环比增长57%，成交量是新房的近3倍。
徐州，可能是今年小阳春里反弹幅度最大的城市。 4月，徐州二手房价格环比上涨0.5%，涨幅全国第二，仅次于上海。 1到5月，全市二手住宅成交量同比增长31.8%，增速全省第一。 贝壳平台的数据显示，1到5月徐州二手房成交量同比大涨59%。
这些城市有一个共同点：过去几年跌得够深。 南京、苏州已经调整了四五年，徐州在底部趴的时间更长。 超跌之后，一部分被压抑了很久的需求，在市场情绪稍微稳住之后，顺着行情释放了出来。
与此同时，供应端在收缩。
2026年年初，上海存量房是33.6万套。 到了5月底，降到了30万套刚出头。 安居客上海的数据显示，截至5月31日，上海二手房挂牌量回落到了309205笔，年内首次跌破31万笔关口，比去年同期少了超过7万笔，同比降幅接近20%。 链家平台对外展示的挂牌房源约7.88万套，比高峰期少了超过3万套，降到了近三年的最低水平。
全国8个重点城市的二手房挂牌量，到2026年6月末是123万套，比2025年12月末少了9万套，比2025年6月的历史最高点少了28万套。
挂牌量在降，但并不是因为房子都卖掉了。 一部分业主收回了房源，转售为租。 上海二手房业主的心态已经发生了转变，惜售观望、稳健持有成了主流趋势，主动抛压在明显减弱。 不少业主不再接受大额议价让利，选择撤牌观望或者转售为租。
低价房源在陆续出清，优质房源的占比在抬升，整体房源结构在持续优化。
去年年底召开的全国住房城乡建设工作会议，把2026年房地产工作的重点概括为九个字：因城施策控增量、去库存、优供给。 住建部部长倪虹说，房地产过剩的城市要停止通过征地来新增房地产用地，重点结合城市更新、城中村改造盘活利用存量的土地。 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房。
政策的重心在往存量盘活的方向倾斜。 不再大规模新建商品住宅，而是依托城市更新和城中村改造，把闲置低效的存量和土地资源盘活。
2026年上半年，100家房企的拿地总额是3360亿元，同比下降了33.7%。 全国300城住宅用地成交建面同比下滑23.7%，土地出让金同比回落31.4%。 房企在收缩，土地在缩量，供应在收紧。
上海中原地产的市场分析师卢文曦说，此轮楼市复苏的含金量开始提升了。 新房持续入市叠加二手房高位成交，共同构筑了稳健的量价支撑。
不过他也指出，当前上海房价的提升只是结构性的上涨，不是全面的升温。 连续多月的高位成交，快速消化了前期积压的高性价比折价房源，市场上的低价存量在逐渐出清。 随着楼市回暖的信号越来越明确，手握低价房源的业主心态转变了，纷纷撤牌观望或者上调挂牌价格。
上海进入了价格修复的阶段。
周先生十天完成置换的那个5月，上海二手房网签28023套。 这个数字创了近六年的同期新高。 全市的挂牌量在降，库存压力在减轻。 但300万以下的房源依然占了将近一半。
低总价房源在去化，改善需求在入场，置换链条在缓慢地向上传导。 链条在动，但每一步的传导都需要时间，也需要钱。