7月2日，阿里拍卖上成交了一套南宁的豪宅。 房子在青秀区英华路7号盛天香墅，6号楼1单元202号，建筑面积194.31平方米。 从拍卖平台上的图片来看，装修得不错。 评估价211万元，但这是第二次拍卖，起拍价降到了135万出头。 3个人报名，加价10次，140.8982万元成交。 单价7251元/平方米。
盛天香墅这个小区，位置确实有点特别。 就在荔园山庄旁边，距离青秀山西大门大概两公里。 附近有滨湖路小学英华校区和荔英中学，经五象大桥去五象总部基地也方便。 当然，没有地铁站，附近也没什么大型商业广场。
这个小区不是第一次有房子被法拍。 2023年11月，同是6号楼的一套302号房被拍卖，建筑面积201.14平方米，成交价193万。 2024年10月，盛天香墅一栋570.52平方米的别墅拍卖，成交价582万，单价1.02万元/平方米。 再往前，还有一栋524.66平方米的别墅，在第二次拍卖中以599.368万元成交。
对比下来，这次194平方米、140万的成交价，确实比之前的价格低了不少。
目前二手房平台上，盛天香墅的参考均价在12969元/平方米左右，有房源挂牌价超过15000元。 大数据给出的精装大户型价格区间是11000到13700元/平方米。 7251元的成交单价，相当于市场价的五五折到六五折。
价格便宜，总有原因。
这套房子目前还有人居住，没有腾空。 虽然居住人签了清空承诺，但公告里写得很清楚：如果没在承诺时间内搬离，需要法院强制腾空的，“实际腾空及交付标的物时间以法院工作进度为准”。 这句话的意思很直白——交房时间不确定。 另外，房子还拖欠了几万元物业费，这笔钱需要买受人承担。
这不是盛天香墅独有的问题。 2026年1月到4月，南宁法拍住宅的清仓率在26%到33%之间波动。 成交均价方面，2月份的数据是6106元/平方米左右。 从2025年至今，南宁全市法院通过网络司法拍卖住宅用房6475件，成交率62.09%，平均每件成交价59.7万元。
法拍房增多，背后是经济下行压力下，一些业主无力继续偿还房贷。 房子被抵押给银行，断供后进入司法拍卖程序。
华润幸福里是南宁另一个典型的例子。 2026年前四个月，这一个小区就在阿里拍卖平台上架了24套法拍房源。 6月5日成交的一套333.99平方米大平层，经过83轮加价，以690万元成交。 同一小区、相似户型，成交价格差异很大。
法拍房的定价机制是：起拍价不得低于评估价或市价的70%，流拍后二次拍卖可以再降。 这套盛天香墅的房子，评估价211万，二次拍卖起拍价135万，相当于评估价的64%。 价格是降下来了，但风险也转移给了买家。
未腾空的房子，交付时间无法保证。 拖欠的物业费、水电费由买受人承担。 如果涉及多重抵押，产权过户也可能遇到障碍。 这些都不是小问题。
3个人报名，只加价10次就结束。 说明参与竞拍的人心里都清楚——价格低，是因为有些东西还没解决。
140万买一套荔园山庄旁边的194平方米精装房，从数字上看确实划算。 但这个划算，是建立在接受一系列不确定性的前提下的。 法拍房的价格折扣，本质上是在为这些风险定价。
愿意接受这个价格的人，等于接受了这些风险。