热闹！老鸦陈的供应潮要来了！
我翻了下清单，一共推了8块土地，其中4块在老鸦陈。这意味着，惠济区把一半的土地资源，全押在了老鸦陈。未来三五年的基础设施建设、配套投入、产业导入，大概率都要围着老鸦陈转。老鸦陈是郑州最早一批获批的城改造项目，早到跟燕庄、白庙、姚砦一个时代。可获批只是纸上盖章，老鸦陈村子大、人口多、利益盘根错节，拆迁开发推进非常缓慢，一拖就是N年。这期间，升龙、利海、永威、远洋等一批又一批开发商前赴后继地考察谈判，一度接近签约，最后又都不了了之。直到2020年下半年，万科正式拍下土地才打破了僵局，老鸦陈城改终于有了实质性的进展。随后万科翠湾中城/MAX、招商时代锦宸/天宸/映江河接连入市，持续热销，把老鸦陈的价值抬到了新的高度，一切都在朝着好的方向走。年初，惠济区长兴片区城市更新项目(老鸦陈)突然发布招标终止公告，暂停了这个超百亿的项目。官方措辞很谨慎，说的是项目实施计划调整，并非项目取消，但还是让人忍不住浮想联翩。上个月，嵩基、谦祥先后拍地进入老鸦陈；紧接着，惠济区在推介会上又甩出4块老鸦陈的土地。早期老鸦陈走的是片区综合开发的路子，惠济区大规模砸钱做基础设施，再引入万科、招商这种有实力的开发商打包开发，带着城市更新的思路做统一规划，一张蓝图干到底。这种系统性开发好处很明显，城市界面统一、规划完整，能避免落地混乱的问题。但缺点同样致命，惠济区前期要大量资金投入做基础建设，超百亿不是开玩笑的。而且这么大规模的项目压到一两家开发商身上，对资金、运营能力的要求高到离谱。万科、招商已经够能打了，在老鸦陈的开发过程中也是步步谨慎，有点孤木难支。现在不一样了，年初的招标终止，其实就是惠济区在调整打法，不再追求一次性摊大饼推进，而是转向量力而行、分批开发。简单理解就是不做打包开发了，把土地一块一块推向市场，谁有实力谁来拿。PS：嵩基那块土地就是最好的例子，单独招标基础建设后才上架的土拍。5#、6#跟万科、嵩基、谦祥离得不远，7#、8#贴近招商，这4块土地跟已经规划的项目基本上是连成一片的。开发商拍完地，不需要自己再去拓荒，就能接入现有的住宅区。这样一来，开发难度降了，老鸦陈的成熟速度更快了。以前要等十年才能见雏形，现在可能三五年就能连片成熟、小有规模。更重要的是，门槛降低之后，不再是只有巨头才能进场，嵩基、谦祥(谦祥现在跟本土开发商没啥区别了)这样的本土开发商同样能参与进来。现在分批卖地、滚动开发，每一笔土地出让都有回血，拿回来的钱再反哺学校、商业等配套建设，资金压力小了一大截。老鸦陈其实已经出现了严重的断档，万科翠湾中城MAX(剩10来套)、招商时代映江河(剩30来套)进入尾盘阶段后，很久没有新项目出现，存在感越来越低。现在情况变了，嵩基、谦祥已经入局，未来还有4块土地等待土拍上架，很快老鸦陈将迎来一轮新项目供应潮。PS：土地推介会上，招商、鹤壁鑫大地都表明了合作意向，很可能在老鸦陈拍地。这对于老鸦陈来说是好事，有了新项目关注度能重新聚起来，盘活市场。老鸦陈从万科翠湾中城二期开始，基本就走上了刚改的路子，户型、总价高度重合。如果只是嵩基、谦祥两个项目，体量不大，还能错开身位。但如果后续4块土地同时摆在桌上，同质化的问题就会暴露。到时候，价格战可能是最直接的竞争手段，对谁都不是好事。接下来，土拍节奏、入市节点、产品定位，都是需要提前把控好的。我一直觉得，老鸦陈在惠济区里算是底子相当不错的，地块干净，位置不错，还有地铁4号线加持。惠济区这种条件的地方不多，把资源砸向老鸦陈，逻辑上说得通。目前万科翠湾中城MAX尾盘精装12000+元/㎡、招商时代映江河尾盘毛坯12000+元/㎡，价格不算虚高，比较适合地铁4号线沿线找房的刚改购房者自住。老鸦陈跟金水北离得很近，很多时候是放在一起讨论的，但是要比区位价值、配套能级这些，老鸦陈又很难硬刚。这导致老鸦陈的独立性有点弱，金水北一有风吹草动，老鸦陈就得跟着哆嗦。未来的老鸦陈，大概率是惠济区的尖子生，地铁、商业、学校该有的都会有，但很难跨区去跟别人掰手腕。自住的刚改购房者，这里值得看看，只是预期不要拉得太高。